图为六方会谈-寻求楼市确定因素现场
博鳌-21世纪房地产论坛2008届年会再聚海南三亚，本界论坛的主题是“地产相对论——紧缩与通胀下的多重变量”。
随着2006、2007年的热度的降温，2008年的中国房地产面临破冰之重。不管是资本市场，还是房地产市场都进入了一个调整的时期。2008年6月，博鳌-21世纪房地产论坛组委会继续邀请中国地产界、金融界、学术界及传媒机构的首脑人物会聚博鳌，共同面对这个特定的调整期，找寻地产企业的未来……以下为第一场六方会谈实录。
会谈主题：(一)寻求楼市的确定性因素
高通胀对经济的影响，进而会对房地产市场产生怎样的影响？房价是不是影响CPI的主导因素之一？信贷略微放松还是继续从紧？未来一段时期的信贷政策取向是什么？有经济学家认为，防止经济过热，已不再经济工作的重心，而是在解决高通胀问题的同时，还要保持经济的适当快速增长，为此应适当调整当前的信贷政策，由从紧转为略微放松。股市和热钱对楼市的影响。
对话主持：刘 晖 21世纪经济报道副主编
嘉宾主持：任志强 华远集团总裁、华远地产董事长
对话嘉宾：单伟豹 路劲基建主席
陶 冬 瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济分析师
梁上燕 星河湾地产控股有限公司副总裁
代建功 搜房机构CEO
张 辉 富力(北京)地产开发有限公司副董事长兼总经理
佘学彬 大自然地板董事长兼总裁
刘 晖：通过今天各位嘉宾的研讨和讨论，不确定的因素越来越多，什么是不确定因素是今天下午的焦点，本次对话分为两部分进行，第一部分是每个嘉宾有五分钟的主题陈述，之后是对话。
图为瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬
陶 冬：因为上午主题演讲的时候，大家听的没有展开，所以我不想耽误大家的时间，我将自己的浓缩一下，我想讲的是今后的18个月，中国经济和中国房地产有以下几个特点：
一、政策不确定性，进一步的上升，经济不确定性，进一步的上升。带来几个主要的动力：
1、我相信通货膨胀除了食品通胀外，还会有第二波，因为工资和生产要素价格调整带来第二波的通货膨胀。
2、经济增长的不确定性，会进一步的加深。到目前为止，尽管年年喊增长的问题，过去十年中国没有出现通货膨胀的问题，中国的GDP不是9%就是10%或者是11%，但是我相信如果出现双位数的通货膨胀，在某些时间政府发出保8%的呼声，因为中国的出口回落势在必行，已经呈现，政府的消费回落，政府在投资商举棋不定，海外的环境依然不确定。因此增长是担忧的，房地产会出现不同性质的变化
首先如果通货膨胀不往双位数走的话，本轮的房地产调整在今年年底前就可以结束的，因为政府的口径已经变了，六个月前政府讲通过打压进行调控，今天讲的是风险控制。从打压到控制实际上北京决策者对于房价大跌，房地产成为经济下一个不确定因素的忧虑正在急剧的上升，这种情况下，如果政策不出现打压，我相信最终是由需求决定的，需求什么时候进来不敢讲，需求进来的时候，大家会发现新盘没有想象的多。过去的一年中，因为资金链出现了问题，实际上宏观调控有所放缓，如果出现第二种情况，我所说的，双位数的通货膨胀，增长也成为问题的话，我认为中国的宏观调控至少会有二、三年，大家要回想1997—2003年房地产的走势。记住今天中国面临的问题不仅仅是通货膨胀，同时还有经济的问题，谢谢大家。
图为华远集团总裁、华远地产董事长任志强
任志强：陶冬讲了不确定性因素，跟讨论主题有一点不同，我们想谈的是确定性因素很多的，固定的需求是经常存在的，大家也是知道的，人口结构和城市化各方面来说，现在只是要让这些需求爆发出来的背景和条件，但是背景和环境条件变成了陶冬先生所说的不确定性不是中国的房地产如何走，而是如何的对待，前几天听到令人兴奋的信心如何稳定房地产市场，没有细则出来，只是看到央行紧缩的信心和银监会进一步审查房地产信贷资金，现在所有的银行中都有大量的审查人员专门的查房地产到底怎么了。
这两个信息是不对称的，一个是要稳定，一个是不管是否稳定都先打击再说，这就变成了确定性的需求，不确定性的政策，我们知道不确定性的政策比确定性更有杀伤力，政策要职抑制需求，从2003年以后，很多都是先从抑制投资开始的，2004—2006年的政策都是抑制需求，需求带动才让房地产产生了高增长，实际上在1998年就是通过需求拉动中国的经济和GDP的，现在反过来了，我们只是知道作为国家称之为支柱型产业的地产业，受到不公正的虐待，会延续多长时间我们不知道，不确定性因素比确定性因素更多，左右今天的市场变化。境外的投行和分析家，用国际的情况以及对中国的影响来看中国，中国是不完全受国际化的影响，受影响的是计划经济，决定我们的市场向哪里走，如果计划经济说今天的GDP下跌了，用房地产作为重新拉升经济的指数，可能房地产就会从今年下半年开始调整。如果抑制通货膨胀可以牺牲一部分的GDP，就会继续的打压房地产业，历次的宏观调控都是固定资产投资，因此1993年禁止房地产企业上市等等。
我们知道，到了保8%的时候，房地产的日子不好过，历史上改革开放三十年，最低的时候就是我们称之为通货紧缩的1996年、1997年，该阶段全行业或者是房地产的全行业是亏损的，连续两年出现高速的亏损，到了7%或者是8%以下的时候，房地产的日子不好过，预期GDP下降的情况下，人们的收入和增长水平是下降的，CPI下降的时候，人们的实际收入是下降的，预期是长期的建立或者是二、三年没有建立起来的，人们的购买住房就是购买预期，预期会升值预期以后的收入会支付今天购买的预期，一旦出现了陶冬先生说的局面，连续几年的投资情况都会出现的，李荣融说大型国有企业要过苦日子，利润下滑的情况下，经济会下滑，有的行业会面临破产，例如通货萎缩，今天上午说，投资增长30%，仍然生产资料价格增长的话，就变成了负增长，我们必须看到钢材、水泥价格的增长对每平方的造价产生较大的影响，将这些因素扣掉，我想会在今年的八、月十月份就显现了，非房地产行业的部分的增长比我们预期的要大和多，这些不确定的因素就否定了现在已经有的可确定的因素，让市场变成了不确定的市场，谢谢。
图为富力（北京）地产开发有限公司副董事长兼总经理张辉
刘 晖：按照之前的顺序，下面有请张辉发言。
张辉：我接到话题的时候想了一下，今天讨论的是房地产发展的不确定性因素，确定性因素来说，我是比较支持这样的观点，我认为现在的房地产市场中，刚性的需求还是未来房地产发展不确定性的因素，刚才任总也提到了这样的观点。
从在宏观的层面来说，作为房地产一线的企业来说，简单的看法是，目前市场销售的情况来看，很多的房企采取了价格回调的措施，只要出去必定有用的，在现在的时期内，我认为从一个方面来说，也证明了这一点，证明了实质性的购房的需求还是大量的存在，从很多的资料反应，从南到北很多大的城市，广州、深圳、北京、上海、包括一些二线的城市的房地产企业都用类似的方式，我认为可以证明这样的趋势。
去年在这里开会的时候，整个行业还是信心十足的，尤其是对房地产的发展充满信心，也有很多的观点，包括了投资性的需求和住房性的需求是支持行业的发展的，现在感觉到国家在政策上的调控，尤其是银根的紧缩，房贷和购房首付利率的调整，有效的打击了部分投机和投资商的需求。某种程度来说，政策使用过程中，或者是用误伤了有效需求，中央的调控希望房地产企业良性的发展。作为房地产的企业来说，也给我们造成了困难，尤其是有效需求被打击的情况下。
根据前几个月的销售状况和各个地产公司的销售状况反应，政策上是否需要进行审慎的考虑。
刘 晖：刚才张辉先生提到的一个观点，需求是确定性的需求，是否有购买力支撑，还需要看政策的情况。接下来有请代建功先生发言。
图为搜房机构CEO代建功
代建功：这个世界已经没有确定性的因素，基本上面对的是不确定性的因素，今天早晨我看刘洲伟发言的时候，市场部确定，房地产企业如何管理不确定性是作为博鳌论坛的主要议题，今天上午认真听了每一位嘉宾的发言，包括聂会长和任总和易总的发言，绝大多数谈的都是不确定因素下企业如何做，我认为目前中国不仅仅房地产业的很多因素都是不确定的，整个世界也是不确定性的，谁将世界搞的这么乱？实际上是美国，很多年前已经感觉到，不知道大家是否看过一本自传，就是美国攻打伊拉克之前，世界发展的局势和公司发展的战略是非常清晰的，甚至未来多少年的计划都可以预见到未来的结果，但是伊拉克战争后，就看不清世界的发展，唯一可以掌控的就是适应世界的变化，就是适应不确定性的因素。
上周我参加大活动也就是澳洲电信，也就是CEO的会议，会议上讲了一个故事，他跟摩托罗拉的老总再一次晚宴上就问到了企业领导力的问题，摩托罗拉的老总说他们现在是很糟的，不会像以前那样心情很平静，每天早晨照镜子的时候，就想今天要面对怎样的变化的这些变化对公司和企业造成怎样的影响，世界现在已经变成很多不确定性的因素融合在一起。
我们看花旗银行，前些时间跟花旗地产部的负责人谈在中国房地产的投资以及收购方面的内容，华旗集团在房地产的战略已经不会像之前那么清晰。去年年尾的时候，整个集团还在提倡大力的收购，在全球收购不动产，到了年尾的时候，去年年底的时候，领导又开始说，尽快的卖出，将手上掌握的不动产卖出去的。花旗公司战略的变化已经变得非常的快，以前是一个战略下来可能是五年甚至十年不会改变的，现在的变化是非常快的。
地产中有两个例子，去年碧桂园上去了，今年恒大没有上去，基本上是没有成功的，我相信他们之间的做人是没有如此之大的差距，但是公司是不同的，而且世界的变化是很快的。我觉得，一个企业在新的状态下，如果大家认为有什么不确定性的因素，还是相对理想化的状况，我们必须塑造历史，就是加强管理不确定性因素的能力，我相信这是企业未来，包括领导人需要具备的重要的管理意识或者是能力。
刘 晖：谢谢代建功先生，他为我们描述了不确定性的世界，是混沌的，非线性的，当然也提出了最后一个问题，到底对不确定性的世界我们应该如何做，请佘学彬先生做主题陈述。
图为大自然地板董事长兼总裁佘学彬
佘学彬：我不是做地产的，我是做地板的，我是这样看待的，我们是否可以用基本论看房地产，我认为房地产是很大的产业，也是一个很大的行业，我比较认同张总的观点，从中国的发展来说，我发现有几个特点，一个是城市化不断的增长，虽然专家有些悲观，但是规模也达到了1700万，人民的生活水平是不断上升的，企业的增长最大的是员工工资的增长，实际上这是购买力。
中国人的特点是，喜欢有自己的房屋，他们会比较踏实的，跟国外是不同的，我们到国外和欧洲的时候，一条路他们30年没有动过，那很糟糕，如果我是做地板的就要死了，中国不要说30年，3年都不知道是怎样的，我认为从基本面来看，房地产是很大的产业，这是很大的行业，关键是如何经营行业的一情况，我认为目前是短期的行为。反过来说，如何多一点研究房地产行业是如何做的，可以在自己的范围内变得更加的可控。
今天星河湾的梁总说一个因得出三个果，是否可以用品牌，将企业的形象做出来，要达到怎样的产品，从而控制风险。
我认为还是要将内功锻炼好，行业中，毛利润达到了40%，今天在座的美的空调、海尔他们的毛利率是多少，大家就比较一下行业就明白结果是怎样的，有的是千分之四或者是百分之一，我认为可控的风险要取决于老总。例如经济是否有泡沫，房地产价格是否下滑，中国的CPI以及油价达到了140美元，楼价高跟人的血糖高是一样的，洗澡都会出问题的，现在是否可以控制是一个问题。
有的人说，现在发现全球的央行掌控的能力很差的，从总体来说，现在有很大的不确定因素，有专家说中国的GDP会维持在8%，拉动中国经济的增长，8%比美国的1%的增长是比较明显的，今天的核心是如何抓好房地产行业的内功，将品牌核心产品，最终是跟产业链的管理结合起来，一定要将产业链的管理做出来，我过去参观了很多的房地产，问他们的核心产品在哪里，是否是品牌中的品牌，这是非常重要的话题。
图为路劲基建主席单伟豹
单伟豹：房地产的需求是刚性的，是非常确定的，我们分析原则上的东西，城市化每年是1700万，在欧洲就是一个国家了，每年我们是建设一个国家，民间储蓄率是18万亿元，需求是良性的，我不认为会有大的变化。
不变的因素是，现在面临的环境是正常的循环，从2002年开始，国家的宏观调控不断的出台，房屋的价格就不断的上升，实际上是不正常的，2007年成为脱缰的野马，现在是面临冬天，春天很快就到了，不是结构性的问题，房价上涨了很多，应该调整了，同比数量和价格都会变化的，就像深圳的价格也调整了，国家干涉后，市场就会提早的调整，整个的趋势不是任何人可以预知的。冬天来了春天一定会来的，我们没有在结构性上有大的变化，因此房地产中长期一定是变化的。
中国的GDP的增长，去年是11.6%，今年也会保持在10%左右。就算受外部的影响，未来的五年也会维持5%的增长，对于中国来说也是正面的。
我认为确定的因素是资金链的问题，这也不是很大的灾难性的问题。我没有了解整个的行业，我看了十大上市公司，有的在香港上市，有的在国内上市，他们虽然在降价，不断的促销，成本高了，他们还是完全有利润的，十大经销商都是在正常的情况下经营，价格比较稳定，如果在亏本的情况下，例如10亿元亏损了10%，就剩下9亿元，在有利润的循环下，资金链是不会断裂的，最多将自己开发的节奏减慢拿土地的速度减缓，我认为6个月内大的公司没有发生任何的问题，当然中小企业和上市公司有可能会发生问题，这也是非常正常的。
最后一个确定性的因素，在这种发展比较慢，步子比较慢，大家比较保守的情况下，为我们提供了一个机会就是优化企业，所有的房地产要注重人员的培训外，其它的也很重要，我们要将自己的企业优化，将我们的人员和规章制度规范化，优化自己的企业，春天来的时候，无论是明年还是后年，基本功练好了，企业就会很快的发展，这是谁都要做的，快速的发展是否可以跟得上调整和管理，趁此机会，现在大势是慢的，每个企业都应该这样做，我对房地产的前景是乐观的，不觉得会有灾难性在我们的面前。就算有了灾难性，中国政府对市场的干预是比较厉害的，反过来就会将20%的产业扶持住，这是有可能的，大家不要担心，春天很快就会来的。
刘 晖：下面有请梁上燕女士发言。
图为星河湾地产控股有限公司副总裁梁上燕
梁上燕：确定和不确定每分钟都在变化，我来博鳌之前我知道我自己的服装，给了我一个大号，晚上一看是加加大号，我知道自己的号，很多的专家很高，就我跟聂会长是女的，今天很感动的，我比以往都早一天到博鳌论坛，以往是下了飞机就发言，不知道前面讲了什么，从早上到下午，发现没有发言的专家和行业领导都座在哪里，有很多的董事长，这是这几年很少见的，大家发言后都走了，确定性每一分钟都在改变。今天有很多的海外企业和投资家进来，当年做广州华南板块的时候，广州人认为不可能的，十年内不会变成中央住宅区，全广东和中国的媒体都在批评华南板块，八年后大家就认为是可以这样超越的，国外很多的发展经验不一定适合今天所遇到的问题，确定和不确定掌握在大家的手中，今天从来没有如此的关注，第一排和第二排有很多的领导和专家，我们要确定今后要做细做好挖掘企业做内功，我们不确定的是，今天大会有几百人，是否可以给政府和各方面递我们共同的宣言，我们知道跟过去的十年不同的是，我们知道责任在哪里，知道行业的规范在哪里，大家趁此机会在这里，大家意识到可以规范自己的同时，不确定性就会变成确定性，现在有很多的不明朗也可以早日的明朗，实际上做好内功，还有一条路就是共同的找出解决的方法，就可以早一点的结束，而不是等着看一、二年，还是三年内有渠道，跟政府层面沟通，因为国外的不一定适合中国，谢谢。
刘 晖：谢谢梁上燕女士，提到了重要的方法论的问题，各位嘉宾都进行了主题阐述，在此邀请嘉宾主持对他们进行评点，任志强先生对各位嘉宾的发言进行点评。
任志强：确定和不确定性看法不同，有的人说企业的确定性是最重要的，及时下降了一半，房屋也可以卖出去的，去年是4亿元左右的销售额，如果企业的产品是最好的，可能下掉了一半也可以活的很好，这就是企业基本功和产品所决定的确定性，佘总就是这样的看法，我们的企业只是管理风险，风险是不确定性，代总认为的不确定性是否可以发展，企业家承担的风险是企业拥有的能力之内，超出了能力控制，不确定性就承担不起这种风险。不确定性对每一个人来说是必要的，张总更希望现有的刚性需求可以满足发展的要求，政策的改变有利于启动需求，让企业发展的更好。
陶冬先生更多的是从国际市场的眼光看中国，关注的是宏观经济面的不确定性，宏观面的不确定性比行业的不确定性更为重要的，因为房地产在所有的宏观经济中是一部分，不可能那个国家的房地产脱离了宏观经济谈房地产，因此我不同意王石的观点，如果其他的行业都下降，房地产上升，就不是同步的，房地产业跟宏观经济是同步的，亚洲金融危机后房地产曾经一枝独秀，不管受国际还是过类的因素如果出现大幅度的下滑的时候，应该就会很大。
单总说下跌到5%，我们还是世界最前列的增长速度，但是对中国来说就不一样了，每下跌1%，下跌的就是企业的利润，也是密集型产业的劳动就业，如果下跌3%—5%，跟国外是不同的，就意味着有大量的事业，有其他的并发症产生了，对中国的宏观经济来说影响会很大，房地产也不会一枝独秀不受伤害的继续保持高速增长，我认为不太现实。
总的来看，如果中国在高速发展过程中，保持了高于其他的国家，但是远远低于自己速度的增长，就是一种危机，我们在1997年7.2%、7.8%就出现了滞胀中国高速发展的情况中跟发达国家的增长是不同的，也许他们的1%或者是2%很好的，甚至日本连续多年没有增长也过得去，如果中国出现这样的情况，就未必可以像日本那样度过难关，或者是像只有1%或者是2%经济增长的国家那样过得好，因为有很多不如别人的发展状况，例如政府加大社保的支出，如果没有经济的高速增长社保的漏洞是很大的，发达国家不存在这样的问题，有多年的积累和成熟的GDP的沉淀，中国没有那么多的沉淀，这样就出现了陶冬先生说的比较大的经济波动和其他的问题，不知道我评点的是否对，我没有太多的时间，谢谢各位了。
刘 晖：谢谢您精彩的点评，刚才任志强先生已经将论坛代入了第二个阶段，就是主题陈述后有一个对话的环节，陶冬先生提到了GDP增长8%就要达到滞胀，佘学彬先生认为5%也会很好，任志强说经济就会受到影响，陶冬是先提出这个观点，为什么下降到8%就要打保卫战。
陶冬：中国经济两个比较大的重要的因素，第一个因素，中国有大量的就业不足的情况，这是过去若干年农村经济和城市就业市场，分开割裂开所产生的必然结果。如果要想中国的经济增长，过低的话，就业势必成为一个大的问题，这也就是为什么北京的决策层对于8%如此的关注，关注的不是数字，而是数字背后的社会稳定。
第二，中国经济中的非效能性、相关性。中国8%的经济增长不是全部由经济产生的，有很多是浪费的，多少的衣服生产出来是卖不出去的，中国的经济不能按照美国和欧洲的经济来计算2%或者是3%。单先生讲5%并不是没有问题，他讲的是春去春来，我对这个问题是赞同的。
今天在这个问题上忧心重重，在地球上，我们经历了很多次的冰河期，一批的生物被淘汰了，一批生物适者生存，而且发展的越来越好，这就是生物发展的规律。这也是房地产发展的规律，适者生存在房地产业意味着什么？
1、企业和产品定位的问题。
2、产品的竞争力的问题。
3、现金流管理的问题。
三个问题中间，由于中国地产商起步点比较低，都是从比较小逐步起来的，在市场定位和产品定位以及销售商各有一套，对于现金流的管理是有偏差的，小企业是由销售管理为主的，大企业CEO管的是现金流，而且现金流的管理，根据不同的宏观宏观环境需要的现金流是不一样的。对于此的管理，对于今天面临不确定性的中国房地产来讲是至关重要的。
刘 晖：谢谢陶冬先生的发言，请单先生对陶冬先生的观点进行回应或者是对自己的观点有进一步的解释。
单伟豹：GDP的背后有很多的学问，我的意思是GDP要持续的增长。五
刘 晖：刚才谈到了不确定性因素，各位嘉宾的观点是一致的，就是要找到正确的方法论，都是要练内功。我想各位嘉宾尤其是从事实操的老总简要的谈一下如何做，刚才陶冬讲现金流是CEO抓的事情，你们是如何做的？你们认为方法论最有效的是什么？
梁上燕：下午发言已经讲了，暴风雨来临之前做好品质和团队的整合，市场不好的时候，还是有你的市场空间。今天所有的专家都谈了，如果面临风暴，实际上也是调整内部，过去是等待政策，现在我们可以将共同的声音传达上去，不知道是否可以帮助我们自己，但是我们会早一点知道风险在哪里，或者是开发商应该知道自己的责任和规范，过去的十几年和二十几年的路是我们自己走下去，以前没有遇到的不代表今后没有遇到，以前不规范的不代表今后不规范，今天有众多的媒体和行业的领袖将我们的观点传达上去，企业在其中应该做好自己的基本工作。
单伟豹：国际的大环境是不断的改变的，中国政府政策的改变我们都是无法改变的，希望他们可以可怜一下我们，一个企业来说，要顺应环境的变化，在环境变化之中，政策出台后无法抗拒的，目前最重要的是现金流。因为销售额的降低，开工率和工程量也降低了，新的政策有不确定性的因素，新的土地取得是要非常谨慎和保守的，保持先进比土地储备更重要的，某些企业坚持到今年年底和明年年初遇到了非常大的困难，尽量的保持值钱的现金，为企业很好的项目准备，为自己的企业创造有利的利润。
佘学彬：我认为有两个办法：
一、贴近市场。拐点可能会更快的出现，要跟着政策和市场来走，原来的国八条出台后，我们要顺着走就会更快。
二、要完善风险管理，包括现金流的管理，核心产品的提炼，品牌的支撑，最后做到人力资源以及支撑系统和全部的风险系统来做的。
代建功：论坛中我听到了阳光的易总提到了新时代，他的态度是非常好的，刚才保利胡总和星河湾的梁总表达的观点，都是企业对待不确定因素下的做法，这已经告诉我们企业应该如何应对不确定因素的方法，这些方面已经是有章可循的，我个人的观点是，应该是与时俱进树立科学发展观。
张辉：方法论不同的企业有不同的方法，不同的地区也有不同的对应方式，我们还算幸运的，在调整之前，我们在香港上市了，一方面啊土地储备基本上可以满足未来几年的发展，最起码过冬的粮食现在有了，粮食就是抵抗风险的能力，手头上的土地拿的价格也是合理的，这段时间，可以做的事情就是练好内功，包括了企业人才的培养和治理。
面对市场来说，现在更多的时间是将产品做的细致，例如市场当中精品的企业学习，将手头上的资源发挥的更有效，我们也进行调研，以往的项目是求量，现在也会转换思路，对一些项目更大的挖掘附加价值，在有限的土地资源上创造更大的附加价值。
刘 晖：谢谢各位嘉宾的发言，实际上大家讲的用一个词语来看待，就是新法，希望中国经济持续健康的发展，希望行业持续健康的发展，法就是各自有自己的法，各有自己的技术和锻炼自己的内功，因为时间的关系，第一场的论坛，寻求楼市的不确定性因素就结束了。