经济的春夏秋冬和自然界的不一样，比如说南方的春夏秋冬，夏天以后，秋季很长，我们房地产的周期，在这样的一种周期的变化当中，我们如何看待房地产的步伐，前两次冬天没到，我们第三次可能会出现。第二点是冬天到了吗？我记得在1998年，2000年的时候，我曾经收到了香港的一个经济人，他给我一份材料，描述了香港经济的变化，经济的第一阶段，箫条阶段的房地产市场，现在房价比较稳定，而且买房子主要是自住，像2000年房改推出以后，第一批买房子的都是解决自住的问题，到了现在，我们发现房价开始上升，自住的投资者进入市场买房子，房价开始上升，到了第三是危机阶段，低价房价两涨，而且低价涨的更快，这时候投资者、投机者买房的比重增加，自住者买房的比重下降，到最后的时候，有的城市主要以投资者、投机者买房占的市场份额比较大，自住的在观望，不知道买房子的是谁，销售量明显下降，房价也下跌。然后到一定的时候，开始复苏，复苏的时候自住的开始买房，房价开始稳定，从这些现象的描述，从香港朋友给我提供的东西，我们研究房地产都可以发现，房地产市场是有周期的，种种迹象表明，特别是沿海发达地区的市场，把这些周期表现的非常充分，这是一点。

  第二点，我们是不是到了冬天，冬天的情景不一样，东北的冬天很冷，海南的冬天很热，有这样的差异性，以前中国的房地产从奥运会开始下来，这是04、05、06、07开始是四棒接力赛，07年冲刺了，四百米接力赛结束之后，有很大的地区差异，各地的房地产市场与其他市场有很大的不同，因为是不动产，尽管中国的宏观形势有这样的反映，但是各地的反映是不一样的，各地的气温或者冬天的长短是不一样的。

  第三句话，怎么过冬，如何过冬？我们对宏观调控非常熟悉，宏观调控和房地产市场调控是有区别的，宏观调控是对整个经济的调控，房地产市场调控是对房地产的供求关系、价格进行调整的，不管怎么说，他的做法是一样的，反周期，市场上升的时候，会促进经济、房地产产生周期性的变化，要反周期，热的时候不要太热，冷的时候不要太冷，政府的宏观调控实际上是夏天热的时候不要太热，但是冷的时候不要太冷，或者温度不要太低，冷的时间不要太长。

  刚才我讲到的事情又使我想起来了，地球村是互相影响的，比如现在美国正在推行美国特色的社会主义，为什么说美国特色，中国特色社会主义是中国倡导的，现在美国对市场的干扰程度已经很大，美国崇尚完全自由的经济。也就是说，现在美国的金融海啸的影响在全世界蔓延，但是美国有一个说法，这就充分说明美国政府对经济的影响。

  有人强调干预，这个观点有人支持，也有人反对，这样的情况下，我讲的是宏观经济层面，世界经济层面的，各国政府都在想办法，千方百计的用经济手段进行救市，反经济调控也好。在6、7月份的时候，各个媒体，各个研究机构都在讨论房地产，他们对房地产的市场不一致，有的说的很好，非常有信心，有的说恐怕有问题，大家的看法不一致，使最高的决策举棋不定，但是现在根据经济学家和专业人士分析，恐怕大家要达成共识，对重要中国经济的看法，对房地产的看法大致达成了共识，认为中国的经济层面，房地产层面下滑的时候存在，对房地产市场下滑的速度是1998年、2000年的时候最低，我们的房价有6%的上涨，但是我们要看到这个数据准确不准确，更主要的是总体的上涨速度一个月比一个月下降，现在房价下滑的速度，有一些是肯定的，持续价格肯定是降低，因为没有一个固定的价格指数。

  第二个信号我们的房价的环比从今年开始，我们环比的增长速度一次是0.1、0.2，从8月份开始，环比的增长速度首次是负数，据我的判断，全国的环比下降，而且这个下降将进入历史阶段，当然，老百姓关心的是房价，其实作为我们研究、行业来说，最关注的是销售，销售量、交易量，交易量的下滑已经成为事实，而且下滑的速度在加快，年初的时候我们交易量下降的速度是零点几，到4月份的时候5%，到7月份同比下降是10.8%，8月份同比下降14.9%，我估计9月份还会超过14.9%，根据这样的下滑，说不好到年底，交易量同比会下滑两成左右，这就是房地产进入冬天的事实，应该是确定无疑了。

 房地产是国民经济的重要支柱产业，对经济的贡献是两成，GDP中有两个点房地产产生的，房地产相关产业的拉动系数应该明确的告诉我们，房地产对经济发展的影响太大了，现在由于房地产销售面积的下滑，导致了开竣工的放缓，9月份的房地产大幅度下滑，可能由于大家关注奥运会地上了，投资增长了，金融的不景气导致了世界经济的下滑，现在我们对几个主要的经济体，美国、日本、欧盟进行研究，这是对于我们经济增长减少的证明，GDP拉动的主要目标靠内需，我们的投资在下降，消费起不来，股市的问题导致大家不愿意消费，整个的经济形势呈现这样一种态势，已经引起了各个层面，非常高度的关注，当然也高度关注房地产的发展。

  当然我们也看到了中央对房地产业的宏观调控，国家宏观调控是正在进行的，这个阶段是什么，那个阶段是什么，中央政治局及时的部署，中央政治局的要求是遏止，到8月之后，中央政治局开会，又有新的提法，从两个防止变成一保一防，保持经济的又好又快发展，防止过快上涨。

  两个月来，整个经济有变化，接下来会有什么样的宏观调控，现在保增长绝对是最主要的，通货膨胀、物价指数在下跌，我相信在这样的宏观调控形势下，我们的货币政策，我们的财政政策恐怕都会发生变化，从今的货币政策变成稳健的货币政策的可能性很大，稳健的财政政策会不会变成积极的财政政策，现在很大的力量应该放在拉动内需上，应该用积极的财政政策和稳健的货币政策，现在的形势不比98年，可能比98年更严重，我相信中国的经济和世界主要经济过程不太一样，这两个方面结合在一起，我们要拉动内需，保证国民经济的平稳较快发展，这是必要的。房地产是一个重要支柱产业，我们要记住“重要支柱”四个字。如果在宏观调控中、反周期的调控中，我个人认为房地产市场的调控，应该从防楼市的过快，变成今天的促发展，就是保稳定，就是从楼价上涨变成保稳定，楼市的防通胀，变成楼市的保增长，我认为应该这样的，我想我们从宏观经济，从大的层面，要考虑房地产市场，不要从哪个城市出发，那样的层次太低了，因为关系到整个国家的经济的发展，如果明年房地产投资增长是零，这种可能性也存在，那么就意味着我们的房地产和相关产业对国民经济的影响是零，GDP增长的任务怎么完成，房地产的相关产业又是劳动密集型的产业，农民兄弟很多在建筑行业干活，房地产业的任务是什么，应该是中国经济发展的最突出的问题，所以保持中国经济的平稳较快发展，房地产会起很大的作用，所以我们必须保稳定。

  稳定不是我的发明，是中央政治局的总书记胡锦涛说的，保持房地产市场的稳定，保持房地产市场的稳定，也不是控制房价上涨过快，那是去年、前年的任务，今年是促进交易，保持交易量的稳定，防止交易量的下滑，影响了投资的下滑，影响了产业链的下滑，是摆在各级政府面前的事情，从反周期的前提下，我们应该从用积极的财政政策，或者是稳健的货币政策，来保持房地产市场的发展。

  最近我在呼吁，我们可以取消第二套房子的政策，现在情况有了变化，我们的政策实施没必要了，经历了美国的次贷危机，买第二套房子的不多了，现在的市场形势和前两年不一样了，当然了，一个是经营层面，从货币政策或者是金融政策，从金融环境方面需要改善，也有人跟我说，现在整个的货币看起来是从紧的，实际上资金链并不是很紧的，有一条是肯定的，经过货币看起来有16、17的增长，但是金融业是死的，我发现，我们的银行存款2007年17、18亿，现在增加了3个亿的存款，老百姓缺乏投资渠道，一方面我们的行业需要资金，借不到钱，另一方面老百姓手里的钱没地方投，存在银行，所以说在货币政策稳健的情况下，我们应该努力。

  资金融资，真的很差，金融创新现在存在问题，一个是监管层面的，金融监管会不会影响经济的活跃，这是个问题，因为中国的无论是房地产还是其他行业，中小企业的贷款，资金的活跃程度已经是迫在眉睫了，很可能活跃在金融方面，有所改善。当然还有我们的财税政策，现在看到地方政府采取了一些举措，地方财政能用的手段补贴、贴息，降低税率，减税的问题，使楼市发生反周期的变化，但是应该从整个货币市场中对房地产进行剖析，我们的税制既要有减税的，还应该减少和增加税种，因为这次房地产三个领域中的税收，开发环节的税收，是税利并存，杂乱无章，我们应该增加保有的税收，更主要的是，我们的低价提高，地方政治的利益不得不重视，因为现在地方政治公开的是土地财政，地方政府在财政收入当中缺乏税率，通过了土地的出让金维持地方财政的收入。

  现在土地出现了麻烦了，我们的税收中50%的是土地出让税，地方政府把土地联在一起，我觉得这个体制要改，我们的土地财政是增量土地的财政，他们的土地财政是存量土地的财政，所有的财政收房产税，这是稳定的，不因为房子的土地发愁。政税应该是亲费，把它正规化，理顺税收体制，和金融改革结合在一起，但还有一个是税收、一个是金融、一个是土地问题，如何把土地搞活，把存量的建设用地，城乡的建设用地，能够扭转起来使用，是房地产市场用地紧张，我想发表一些建议，沈阳这几年土地供量比较大，供求关系比较平稳，导致沈阳的价格比较平稳，为什么深圳价格飞涨，北京的价格涨的很快，都是和土地供应有关系。北京04、05、06三年没有完成土地供应量，使房地产的预售量一年比一年减少，07年达到减少的高峰。如何营造土地供应相对宽松的环境，我们守着18亿的耕地，但是农村的宅基地的建设用地，城市的建设用地，未来能用的建设用地少之又少，每年从耕地转为建设用地的量非常大，今后我们每年只能用200万，由1200、1400万变成200万，如果没有农村土地的供应，土地是很紧张的。房地产的发展联着财政政策，金融政策，联着土地供应，如果保持平稳的成交，我们可以要做多方面的努力。

  企业层面，我们要促进成交，我们需要房地产开发商价格要适时的调整，根据不同的楼盘，该加价的加价，该降价的降价，促进交易的成功，还有一个重要的问题，是心态，现在最主要的是心态，房地产的开发企业家的信心指数是降到历史最低，整个社会的心态，预期应该通过社会、通过媒体的扩大来加以上升，而不应该这样。这是反周期的一个做法，不要再经济下滑的时候，大家夸大事实，一套房子打了七折，都打七折，我们要实事求是的认识现状。

  对开发商我有三句话，保住自己的资金链，通过促交易、通过融资，求稳定达到保卫资金链，第二个是找好差异，找到热的地方，找到销售好的城市干，找好的项目去干，找好的物业去干，现在沈阳的市场是供大于求的，这样才能提高品质，有利于性价比的提高，这就增强了抵抗力，我们的冬天一定能够好。冬天已经来了，春天已经不远了，谢谢大家！

  【主持人】：感谢顾会长的精采演讲，顾会长刚才以一段演讲，展开了今天的话题，就像他说的冬天来了，春天还会远吗？地产商还有那些融资渠道，下面有请经济学家、金融专家、北京师范大学金融研究中心主任 钟伟先生，请他为大家介绍他对房地产行业资金供求缺口趋势的分析，有请经济学家、金融专家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生。

  【钟伟】：我做研究，并没有乐观，只是根据现有的数据推测，我演讲的题目不仅仅是资金供求市场的问题，我想讲沈阳房地产市场进入危机时代，刚才讲演者说，放松了5-10的信贷，主要是给中小企业可用贷款，主要是单笔贷款，对房地产企业的资金，迄今为止没有任何放松的迹象，我演讲分为五个部分。

  第一个部分，美国金融危机，美国次贷危机有可能演变成全球信贷危机，美国最少需要10年，才能解决目前金融系统中存在的问题，由此暴露出来的问题，占到美国资产总量的4%，美国有问题的金融资产占10-20%左右，目前他们推出了一个新的计划，大约占到美国GDP的5%，他们推出了一个公司，他们要用两到三年解决这个问题。

  整个国家金融市场需要十年的时间调整。

 第二个中国经济至少需要三年的时间调整，03年到07年是中国经济增长最好的五年，这五年每年经济增长的速度超过10%，这是我们改革开放30年来最好的时期，中国经济在有较快的增长之后，上升周期从02年开始上升到07年，那么下降周期也要这么长，从目前中国经济的态势看，现在的消费是过去12年来最快的时期。投资一直徘徊在24、25%，但是目前中国的投资增速已经回到了10年的平均水平之下，外贸在03到07年对中国经济的振动很大，08年对中国经济增长的贡献可能是零，09年可能是负数，今年的出口是过去七年里最差的，消费增长不可能太好。

　　更多的是关注绩效的数字，08年的7月份之后，政府的所得大部分来自企业所得税，房价从这个时期开始，发展不好。今年年初到现在过去九个月当中，基本上有一个亿的基金、一亿多一点的股票在亏损，他们的财富本来都是储蓄、国债或者是可以用来消费投资的，减少了3.3亿左右，这种宏观经济体系下，导致了市场价格的调整，第二是国内的经济调整至少需要三年。

  第三是房地产行业的发展。中国房地产在大体上需要中长期的规划，在08年之前，中国的房地产持非常乐观的态度，这种态度主要来自以下原因，一个是全球化，像北京、上海这样的城市的房价不可能不是亚洲的一流城市的房价。第二是城市化，尽管目前中国城市化带来的向城市转移的人口，已经从2001年时的每年2300万到2500万，目前每年只有1700万到2200万，城市化吸纳的人在减少，家庭的人均数在减少，现在的家庭可能加起来不到三个人，城市化进程决定了每年要向新增的家庭提供900套住宅，这个在人口增长进程中不会消失。第三个除了人民币不值钱，大规模的功用产品不值钱，其他的所有都是值钱的，为什么买房子，不是因为房子的值钱，而是因为钱不值钱，在我所看到的以城镇职工货币收入的统计中，1990年是1580元，2000年是5300多块，到现在城镇职工的工资条上一年的收入大概是63800块，农民收入大概是2000元到3000元，钱不值钱，是导致房地产以货币来衡量价值必须上升的原因。第四个原因是中国的最富裕的10%的人和中国最穷的10%的人，最前面的拥有的财富是最困难的拥有财富的40倍到50倍，中国最富有的5%人占有的居民总数的85%，房地产行业无疑是洗钱非常好的途径。因此，全球化、城市化、货币化和收入严重扭曲是保证了在今后相当长的时间内，房地产行业始终是光明前途的行业。

  未来的光明解决不了现在的黑暗。在光明到来之前，大家可能在黑暗中冻死。

  第四点我想说的是资金问题，全国的房地产行业的资金供求情况，做了中国房地产行业资金供求缺口报告，大致是开放贷款、自筹资金、预收定金、按揭，支出项目主要是土地购置、资金的返还，销售的支出，税费的支出等等，如果我们用简单的先进流估计，在07年的时候，08年的上半年，中国房地产行业的资金流出大于流入，资金缺口大约是530-540亿。销售价格下降了10%，开发投资没有下降，银行贷款没有下降等等这些条件，房价下降10%，实际上房价已经下跌了，以这样乐观的估计，全年房地产企业的资金缺口是6700亿，上半年仅仅只有500多亿资金缺口，下半年可能更多，到了09年，09年我们假设有一种情况，09年的情况如果09年第四季度房地产行业销售出现好转的趋势，这种房地产我们称之于类似于03、04年的短期调整就是开发投资、土地购置仅仅比08年下降10%，房价在09恩年没有跌，09年的开发贷款的支持在08年、09年没有下降等等假设，在这样的假设条件下，09年房地产行业的资金缺口将近5000亿，如果很不幸的，房地产企业在09年出现比较严峻的情况，比如说开发投资、土地购置的支出都下降了20%，房价在09年下跌20%，外资进入房地产行业在09年没有变化等等，这种情况也就意味着09年全国房地产行业的销售没有明显好转，在09年整个行业的资金缺口将达到9300亿，也就是有二分之一到三分之一的项目有资金缺口。

  由于整个国家经济形势是十年来最差，由于国内经济铁定最差，09年出现深度调整、周期调整的可能性更大，在09年希望房地产行业有明显好转的可能性不存在，08年下半年比08年上半年差，09年比08年差。当我讲完了微观的观点之后，由于过去的三到四年，沈阳的房价上涨缓慢，所以沈阳的房地产市场房价下跌也要跌的慢，所以沈阳房地产要进入微利时代，这是由于大规模的制造商进入沈阳市场。

  沈阳市场是有特点的，我们可以用70%形容沈阳房地产市场，就是说，销售价格在4000块钱以下的住宅楼盘，占到全体在售楼盘的70%，沈阳的平均的套型面积大概是全国套型面积的70%，沈阳目前卖最好的房子是80平米左右，全国卖的最好的套型是120平米左右，目前的沈阳100平米以上的套型占全部在售户型的70%，在沈阳本地，实现购房占全体住房销售的70%，沈阳的二手房的销售价格大概是一手房销售价格的70%。价格在过去的四个月非常平稳，也就说从02年到07年，沈阳的人均收入从7000多元增长到14000多元，我个人认为，在沈阳的房地产开发商，曾经经历，全国开发商欢天喜地的暴富环节，沈阳市场的基本情况是怎样？

  第一个土地供应有问题，沈阳的土地供应过大的典型标志就是从07年出让土地2000万平米。第二个问题就是再建再设的规模太大，再建的问题严重，以07年的销售来看，经历了06年下半年沈阳市场短暂的供求不平衡之后，到08年上半年，沈阳市场的商品房获得预收的面积和市场的需求，已经出现了严重的危机，目前是供过于求，09年这个情况会更严重。

  现在居然有300多个在售的楼盘，太荒唐了。

  第三个问题是整个的销售和投资的情况，08年沈阳市场房地产的投资大概750亿，取得的收益大概是400-450亿，08年沈阳房地产市场将出现300-350亿的资金缺口，09年如果沈阳市场比全国市场乐观，那至少要增长20%，因为房地产开发投资增加到50%以上，即便09年沈阳继续维持目前已开工项目过半的开发投资，09年沈阳市商品房的销售价格没有下降，销售势头增加的情况下，沈阳市全市会获得多少的销售收入呢，450-500亿，因此明年的开发投资的投入是900亿，能获得的是450-500亿，资金缺口很大，大体上说，今年商品房在沈阳市销售率是80%-85%，明年销售率将从80-85%下降到60-70%，目前在沈阳比较好的楼盘销售利润率在20%，09年销售的利润维持在这个数字以上的楼盘屈指可数，在这样的情况下，这个市场将不可避免的进入危机时代，我不希望大家对于明年的市场抱有任何心态的幻觉。

  第六、关于政府能否救市，促使行业出现反周期的逆转，我的观点是基本不可能，不可能的原因是这样的：一、关于需求，目前情况房地产行业出现了资金严重的缺口，主要问题在于销售的少，由于销售的预期已经严重过快，在销售的预期得到真正的重现之前，个别的楼盘打折销售，可能销售的情况比较好，低价入市的很糟糕的楼盘，可能反而受影响，全国的情况如此，我强调的是，牵引消费观望的预期，然后才有房地产市场上资金供求的缺口，如果大家不认为，09年沈阳市整个消费市场对购房爆发出热情的话，房地产市场还会是这样的情况。第三各市地方可能出台的救市措施，沈阳市在副省级城市中GDP水平、人均收入水平、人均支配资金水平，地方政府以什么方式支持目前的开发企业及又以什么方式刺激消费者的信心，我想对开发商这块，最多是土地价格不再催收了，能托一托土地搁置现象，听之任之，这已经是地方政府能做的最大限度了。这些措施对于挽救房地产市场目前的情况，几乎是没有用的。

  第四个是银行，很多房地产开发商觉得银行紧缩了银根，比如说给消费者贷款，包括一手房、二手房的贷款，能够促进房地产市场的销售，不可能，原因是从今年年初到现在，商业银行对于申请按揭的拒绝率并没有上升，如果想买房到商业银行申请按揭贷款，不管是首次置业还是第二次置业，都不多，申请人下降，按揭额明显下降，现在是有水在卖，没人喝水怎么办。第五开发商自筹资金，同比增长30%到40%，我可以理解，房地产市场已经用问了他能够使用的所有的资金筹措渠道，而且努力的在想其他的办法，我们在09年，请各位想想还有什么新的融资渠道，还有什么新的手段可以用。总之，这些救市的手段，对调整现在的房地产市场都很难有作用。

  总结一下，沈阳市场在09年将进入危机时代，第一是摊牌，第二是洗牌，第三是重新出牌，目前整个全国房地产市场还处于遮遮掩掩的降价销售，以及土地的招标当中，我个人预期，房产的价格，土地交易价格，将会有公开的明显的下跌，而不再是变相下跌，这仅仅是在摊牌阶段，还轮不到洗牌，因此更谈不到谁是最后的赢家，重新出牌的阶段。谢谢大家！

　　【主持人】：感谢您的精采演讲，正如您所说的，房地产行业有黎明，但是黎明前将有彻骨的寒冷和黑暗，曙光到底在哪里？接下来我们听更多专家的观点。有请中国国家中国国际金融公司首席经济学家，经济学博士 哈继铭，他的演讲主题是周期下降还是结构调整。

【哈继铭】：大家上午好，很高兴有这个机会来这里，和大家交流，宏观经济的一些解读和看法，刚才听了大家的报告，很受启发，大家从长期的、短期的分析的很透彻，我有必要多讲一点宏观方面的，至于房地产方面的我对沈阳不是很了解，我可以从房地产的需求角度，来分析一下全国的房地产市场，同时也看到，因为现在房价下跌，不仅是中国，美国也是，欧洲也是，澳大利亚也是，这里面是不是有共同的因素，这些共同的因素什么时候才能淡化和消失，这个可能有助于未来中国的房价的走势，因为中国的经济越来越影响全球，也不可能全球都在陪着我们下降，也不可能全球涨的时候我们下降，我们可能从一个比较大的视野来看一下这个问题。

  我们现在的经济正在进入下降的周期，这个下降的周期既和实体经济的下降有关，也和美国的金融危机有关，美国的金融危机什么时候才能真正的消失呢，实体经济什么时候才能走出低谷，我个人判断，美国房价不止跌，金融危机就没完，美国房价已经跌了10%-20%，还要跌，只要跌，房地产的市场一层一层的问题会逐渐的显现出来。

  美国实体金融动荡什么时候结束，最右面的图片，是差异的显示，我想谈一下中国的情况，中国是今年上明年滞，今年通货膨胀明显，明年应该不是主要问题了，资产价格可能面临进一步的下调的压力，为什么这么说，我们看今年的中国经济增速已经降到10%左右，是从去年接近12%的增速降下来的，主要把经济拉起来的力量是进出口，固定资产的投资，没有大幅的下降，出口增速下降是什么原因造成的呢？是外部环境造成的，是外部的需求下降了，美国房价下跌使美国的消费的下滑，未来美国房价还要跌多少，美国的房价与历史的平均水平相比，还差15-20%的左右的距离，跌到平衡点也要跌15%左右。

  这是出口今年的走落把GDP的增速拉下来，看到下半年和明年中国经济还要进一步的下跌，明年增速可能8%，或者下半年低于8%，拉下经济增速的主要力量，看到明年应该是投资，尤其是房地产及其相关的投资，为什么这么说呢？我们不妨看一下，投资的结构，我们正常谈投资，看一个数据27%左右，似乎还行，去年是26%，今年是27%，速度还加快了，没有加快，因为这个速度搀杂了通货膨胀的因素，今年的增速看是15%，去年是23%，这里面哪些行业起的作用最大呢，降价是被什么拖下来的呢，今年前八个月的情况看，主要是制造业，这主要和出口相关，制造业占比很大占33%，另外一块占比比较大的是电力、燃起、水，这方面的投资扣除物价因素，今年上半年没有涨，而且现在看也不会涨，因为这物价谁生产谁亏本，这两项加起来40%，我们今年的投资增速之所以没有出现更多的下降，还是得益于房地产的投资在上半年是不错的，增速35%，比去年要快，但是到了7、8月，明显下来了，7月19%左右，8月是19%不到，这个降幅指数很大，而且在整个中的占比很大，占25%，这个25%加上前面的制造业、水、电、气方面占到很大的比重。把这些投加起来，差不多占到75%左右，其他政府所能指导的投资，占的非常少，这四个部门占70%，政府占30%，这和国家的经济政策出现了很大的变化，那时候非公有经济占40%多，公有经济占50%，现在倒过来了，政府要用经济财政政策提升经济，防止经济大幅度下滑难度很大。我们看一下这些，才能知道这些，农村的建设，我们大搞农村的经济建设，是不是能够把经济提升上去，但是这是起不了太大的作用的。

  消费的情况怎么样？即使我们国家公布消费数据的频率，一年公布一次，我们平时看消费，很多人都是用零售作为替代，但是零售并不是消费，表面上看，零售扣除一些因素，是14%多，但是这个数据是有风险的，把细项拿出来看，这个表大家看不清楚，这里面倒数第七行的石油及其制成品的零售，占到总的零售额的20%，即使家里有两辆车，也不可能占到家庭花钱的总的1/5，因为加油站是零售的，不管是政府的车、家庭的车、企业的车加油都是零售，这个占比很高。这个时期成品油的价格比较高，这就可以看到，零售的额度扭曲了经济的消费。

  汽车的零售占零售总量的22%，也不可能，中国的汽车保有量很低的，怎么可能家庭支出里面超过1/5呢，企业和政府买车也算零售，企业买的车还算投资呢，根本就不是企业的消费，而是企业的投资，这个信号非常混乱，做这些调整之后，把这些相应的因素扣除之后，尽管很难扣清楚，但是做了几项调整，就发现零售的增速根本不像想象中那么快。

  所以说我们的三驾马车，出口、投资、消费都是在走落的，未来的情况如何？我们看到，中国的出口和美国的消费以及发达国家的经济增长情况密切相关，现在美国的经济增速在明显的下降，我说的是内需的增速明显下降，美国表面看是增长3.3%，但是这块是来自出口的，我们不管美国人卖给我们多少东西，我们关注的是买我们多少东西，中国未来的出口还要受到限制。

  我们现在看投资的关系，尤其是房地产方面的投资，在建项目的总投资是16%、17%的增长，固定资产投资额是26、27%左右，未来26、27要向16、17逼近，房地产投资会有进一步的下降。

  固定资产投资下降了，肯定是房地产行业的贡献最大，我们也看到，发改委的数据显示，8月份，房地产价格出现0.1%的下降，房地产下降的城市的个税在下降。向前看，我们要看一下房地产行业的需要是什么，需求分两类，一个是投资需求，是要赚钱的，我们现在看利率是7%左右，下浮也是6.5%左右，全国的资金回报率是3-4%，有的城市更低一些，如果房价不涨了，投资者有新的做法，剩下的是自主需求了，自主需求就看你买得起，买不起，我们就这个问题做了一个分析，我们假定一个家庭，看全国最大的七个城市，假定一个家庭去买一个90平米的小户型的房子，用贷款按揭，月供占家庭平均收入75%，并且这个收入是官方数据乘了1.2%，因为有些家庭有灰色收入，但是比如75%还是太高了，西方国家超过40%银行就不贷给他了，中国超过50%还敢贷，要把75%降到40%的话，需要房价比现在低42%，我不是说房价要跌42%，现在的收入一年增长十几，两年可能增长25%，但是现在看房价下跌的压力是明显的，这是对未来的投资。

  消费方面很明显，有三个因素推动中国的消费，一个是收入，收入增速是在下降的，另外因素是财务效应，就是你的资产，现在去存款，利率还是比通货膨胀低一下，买房子资金的成本要高于资金回报率，也是负回报的，买彩票也是负回报的。

  现在房产的成交量下降，成交量下降会把其他的效应带上来，很多人装修房子，更新家具，买房子了，其他的投入就少了，家具方面可以反映其他因素，家具的库存量增大了，我们看到这样的话，市场要做出相应的反映，与出口相应的行业下降了。房地产方面下降了，这是我们有待观察的，当然这里面有一些政治因素不考虑，金融方面的政策，股票等会缓解下跌速度。

  我们看宏观的东西，对股票的价格不是太关注，92年，到98年中国经济增长很快，银行放贷率明显高起，如果现在经济增长速度也是下滑。看到了这些，我们要问一个问题，现在周期下降，周期什么时候能起来呢？为什么我们从牛市到熊市了呢，我看股票市场，从来不看PPDE，跟我们整个全球的经济，全球经济失衡了，一定要纠正，但是，具有讽刺意义的是，越是经济失衡，股市越牛，经济不失衡的时候，股市越熊，两边的经济增长的很好，在基本面上对资产价格优很大的推动，而且在这个之上，双管齐下，推动牛市，现在看情况改变了，尤其是今年上半年，美国的逆差一天比一天小，我们的顺差也一天比一天小，资金链都改变了，什么时候走出熊市，必须等全球经济再一次告一段落，目前看，我们的经济顺差今年上半年8%左右，还有慢慢的长夜需要等待。

  现在的资产为什么出现这么大的变化，大家看了之后，这个问题不难理解，全球的经济在膨胀，当初铁矿在到处泛滥，中国还有许多亚洲的国家，顺差很大，所以我们看到，在这个时候，银行资金的流动，显示的是全球的资金是怎么流动的，红线往上走，代表石油输出国的大量的市场，蓝线上升了之后，是亚洲国家顺差太大，自己用不了，资金流到国外去，谁接受了这些资金呢，英国是一个金融中心，他的银行接收了资金以后，不会放在帐上不动，肯定要投一些东西，投了油，有了A股，投了越南的股票，什么东西涨他就投什么。现在情况变化了，顺差在缩小，我们流到英国去的钱的速度在下降，甚至有的在回流，现在英国接收的钱少了，甚至有的钱从英国流出去，流出去的东西少了，开始降了，潮水高的时候，穿什么游泳衣都看不出来，等退潮的时候，都能看清楚。

  谈了这些，我可能还是没给大家一个答案，我不说了，我只能是说在未来的两、三年内，我们还是有研究的，总有一天会见底，上面可能大家更关注的是，在下一轮经济上升周期的时候，中国靠什么起来，这个问题是大家需要思考的，周期性的下降是彻底难以改变的，就跟周期性上升时难以改变一样。中国以什么起来，想把经济增长背后的一个最重要的动力和大家介绍一下。

  一个国家的储蓄高，那么经济增长就快，因为有更多的钱可以投资，有工作能力的人的占比很大的，只有这部分人储蓄，小孩没收入不储蓄，老人没收入还得消费，是负储蓄，中年人，赚了钱之后，不敢花，因为他们要为养老储蓄，这两个要素都很低的话，经济增长率很快，买房子、买股票，只要是这个国家有工作能力人员的占比高，还上升的话，这个国家的经济增长就快，日本70、80年代有工作的人的占比特别多，90年的时候，他们的有工作的人占比下降了，老龄化了。中国是不是也会出现这种情况呢？我们最近把全球的人口看了一下，美国2010年有工作能力的人在社会中占比达到零点，之后大幅度下降，这意味着，美国将来很难在处于现在的水平。将来美国有工作能力的人占比少，他们的增长速度不会像过去十年那么快，将来买单是要用税收还的，将来税收的负担很重，一个国家经济增长，如果是有工作的人占比少，税收负担又重，一定是增长速度慢，所以美国未来十年不可能像前十年那么快，中国的出口自需求不会像前十年那么强，西方一些国家多多少少都带有这种痕迹，中国经济要再起来，靠出口比较难，因为以后人家的需求不那么大，以后你们必须自己造的东西自己用，自己消费，内需要起来，中国的拐点，我们以前说2010年到2015年之间，中国的拐点到来，尤其是15年之后，中国有工作能力的人占比大幅度下降。

  可能会使得我们将来面临更大的挑战，是世界上有我们更年轻的人，越南人比我们年轻10岁，以后他们劳动力冲出来找工作，给点钱人就可以干活，有些低附加值的东西，尤其是低附加值的出口品，在这块中国将来是没有任何的出口前途的，不仅外国需求弱，有人跟你竞争这个出口市场，所以将来中国的经济要增长，必须实现改革转变，一个是增长模式的转变，从需求拉动变为消费拉动。第二个产业结构升级，从中级的出口，实现中高端的，要实现这个转变不是很容易的。

  在很多年前，也有国家是增长很快的，比如日本、德国，甚至目前还处于发展中国家行列的阿根廷，为什么有的国家成为了发达国家，有的国家是发展中国家，墨西哥永远是墨西哥，只有日本才成了日本，只有德国才成了德国，因为他们选择了不同的发展道路，日本、德国等大幅度将科技成高端发展，有的国家忍不住暂时的痛苦，所以最终的能源使用效率很低，所以政策是决定中国经济的未来。

  重化工在中国经济上走的道路很长了，已经占到43%。我剩下的内容不讲了，政治方面的，我觉得政策可以放松一些，因为一个国家政策都是用来反周期的，所谓宏观调控政策都是反周期的，但是政策可能起到的作用是有限的，我这里不讲这些，我就讲一下财政政策，前一段时间，中国可能出台一个财政政策方案，这个是子虚乌有的东西，我们看一下，今年的财政预算和经济增长情况。当初人大批准财政预算的时候，预算作的假设图表，比较保守的是GDP增长8%，很多人不信，觉得至少增长8%，财政收入不会只增长14%，会增长25%，今年前两个月也是接近30%，怎么14%呢，至少25%，5000多亿市场早就预料能多收5000多亿，会把钱花出去，GDP增长不能8%，应该10%，财政收入也不只是14%，应该是25%，如果现在有人说财政有自己的方案的话，有人会问，你的方案是在5000亿财政超出里面的，还是之外的，如果是在里面，那就不谈了，那还说少了，说4000亿是在5000亿之外的，那中国经济的财政收入不可能超过9000亿，全年如果能保证20%已经了不起了，看到明年的财政预算，遗憾更大了，明年的财政收入增长可能也就10-15%，地方财政更没有钱。我们当初搞积极财政政策的时候是双管齐下的，发债、财政贷款，现在让银行给贷款，他们想把钱收回来，反周期的力度可能有点高估了，谢谢大家！

  主持人：非常感谢您的精采演讲，刚才哈继铭跟大家分别就国际、国内的宏观经济形势，以独特的视角观点，进行了解读，接下来我们请建设部专家委员会委员，北京师范大学房地产研究中心主任 董藩教授，就房价变化趋势与中小开发商发展战略趋势做专题演讲，有请。

　【董藩】：刚才听了几位专家的讲话，非常受启发，最近的一两个月，美国的金融受到了很大的冲击，美国在酝酿救市，这给我们什么启示呢？

　　未来一段时间商品房的供应增幅可能下降，但是总量会明显增加，因为此前在开发商手中的地太多了，正常情况下竣工大概相当于施工面积40%左右，但是现在竣工面积相当于施工面积60—70%，另外，保障性住房各个城市都必须出台，现在各地的财政政策急剧恶化，我们拿什么来建经济适用房。

　　利率的作用，由于过去严格的提高利率也得到体现了，但是现在我们应当能够下来了。存款准备金率在调整。深圳的房价之前的大高是必然的，深圳很长时间不放地，连续三年基本上没有放地。我们八月份内部出了文件，八月份银行都打压深圳，导致今天深圳局面的出现。还有物业税五年之内根本搞不出来。

　　第一、供应在增加，但是需求受到抑制。

　　第二、土地价格仍然在上涨，当然最近土地价格有下行的倾向，各地流拍的比较多。建安成本等等在上涨，舆论压力在增加。

　　未来一段时间中小开发商怎么办？

　　第一、要高度关注工业地产。工业地产未来发展空间非常大，原来所有的地都往上涨，就工业地不往上涨，未来几年会大幅度上涨，上海去年平均工业地价格每亩250万。

　　第二、要考虑到沿海到北方发展。广东福建这一带人历来都是打击的对象，但是北方市场就比较稳健，另外北方市场受影响比较小。

　　我们国务院每年都会批准成立新区，我们可以事先约定两年之后再开发，因为现在不具备建设条件，而政府急于卖地，这种情况下由于规划上的原因，上级土地部门来查的时候一般网开一面。再一个是到海外去寻求发展空间，美国现在二三百年过去了要进行城市改造。比如泰国、缅甸在大规模的城市化，回报率是非常高的。还有我们要建创新产品、智能化住宅。今后的建筑产品一定要强化智能化，我们已经有很多成熟的技术可以使用了。做税收规划，从拿地开始一直到最后，很多公司是能增加5—10%的利润率的，这是老板的事情。这方面是值得开发商高度关注的。

　　谢谢大家！

　　【主持人】：谢谢您的精采演讲，接下来，我们有请华盛国际（HVS International）投资公司中国区副总裁赵祥龙先生，他的演讲题目是“战略风险与资产配置”，有请。

　　【赵祥龙】：各位来宾、各位领导、先生们、女士们，大家好。我说的是更多的从企业的视角看，我们应该怎样成为一个合格的房地产投资人，是投资人，不是发展商，这个概念是非常重要的，首先来说，我认为，任何一个房地产商，任何一个企业盈利是天经地义的事情，如果在座的房地产发展商，或者是投资人，不盈利，本身您就是没有效果的，您应该出局，应该被淘汰，在这个基础上，企业本身是资产的组合及这些资产的组合包括人力资源，是构成企业收益的编制，企业都赚钱，只不过有的赚的多有的赚的少，你能够赚多少钱，是决定于你拥有多少资源。

  还有企业编制的拓展是企业的终极目标，那就是达到目标的步骤以及资源的动员计划，在这一点上，基于这两点，企业利用资源的能力和效益，决定了企业的资产组合，这个东西好像很晦涩，其实很简单，就是在什么山，唱什么歌，有什么能力做什么事情，其实企业最大的问题就是组织利益最大化，我们要通过发展战略，就是怎么到达目标，那就是资产配置，资产配置经常会漏了一项，人也是资产组成部分，资产、土地、劳动力是资产三要素，这都是我们的资产，这是基础，也就是一句话，企业的资产凝聚效率的提高，带来了商业的软实力，我们之所以能够盈利，是因为外界的人能够相信我们，能够达到投资人的回报的水平。

  这个作用最重要的是，商业信用降低了效益的成本，这是品牌，品牌就是商业信用，这点在做企业上是很重要的，很多人会漏掉这一项，说到这里，既然有信用，我们有标准，就要回答一个问题，什么是竞争？竞争的目的就是替代别人，别人竞争的目的就是替代我们，这种替代一种是资源的替代，石油取代煤炭成为全球能源的最大供给，那就看哪个产品更适合需要，最后得到的结果就是企业的替代，企业的替代就是不合格的企业会被不合格的企业的替代，企业资本、盈利效益，最终决定了竞争力。

 这涉及的是比较专业的，我本人是做投资银行预算的，这些东西是有一些理论基础，不知道能不能给大家一个概念。新项目的投资的内部收益率是多少，我公司平均获得的盈利是多少，这个很重要，我们每一项投资就相当于这个企业又增加了一项资产，这项资产有两种可能，一种是一加一大于二，另外一种是一加一小于二，有的企业经常会投入一些使资产下降的项目，这些公司的项目所能给你带来的回报率，和自己企业本身的回报率要匹配，我们要做一加一大于二的事情，这样的这项新增加的资产组合对于你来讲，实现了一加一大于二，说到这个问题，因为涉及到了资产成本，就是长期的资产核算，企业经营是长期的过程，不要走到哪看到哪，通过一个企业一个时期的规划，我大概可以判定这个企业的平均资本成本的水平在哪个范围里面波动是何止的，由于有一个资本决策支撑，我才能评判什么样的发展项目适合我，什么样的发展项目不是我能玩儿的，这是非常重要的，这是企业战略风险的一个最重要的组成部分，我们称为内部能力的审计。

  一点，有多大肚量，吃多少饭，在这样的情况，我们强调战略风险是外部的环境的约束，内部资源的约束，说到底，我有多少成本获得多少钱，包括资产核算，另外关于风险管理，我已经有了这些东西，是什么特点，主要是这四个方面，要借用一句话，我们关于风险的认识能力，就是我们力量的源泉之一，我们有些时候会知道，可能未来有各种各样的不确定性，因为我们预计到了有所防范，因此风险来临的时候，我们能够控制，能够应对，而不是说一定准备没有，就像风暴一样，那是不合理的是非理性的，作为风险来说，有四个工具，第一个是加强资本成本，这个概念我受时间的限制，不多说了，大家可以自己查一下。

  第二个是资产组合的研究，这是专业的工程学的术语，道理很简单，就是你的战略应该和你的资产的组合是匹配的，资产产生的现金流水能够支撑你的发展目标的，就是用你自己的钱包用你的主张买单，反对一个人有很多种方式，一个是主动的反动，一个是消极的反动，还有边缘的反动，还有一种是非常直接的，用别人的嘴来反对另外一个人，所有的反对终极的目标就是用钱来反对钱。

  作为战略风险方式，我们说组合核算是什么，我认为2009年房价格要降15%我开发周期是24个月，我2007年要买地，那就是用钱支撑我的判断，2009年房价会涨，我现在不拿地，这是流行的关键词，那是“忽悠”，你说你的东西好，那就是“忽悠”，这是边缘策略，有欺诈的嫌疑。

  还有流动性的东西，这个说的流动性和刚才哈老实说的东西有一样的地方，但也有不一样的地方，他说的是货币的，我说的是资产的，主要的意思是一致的，就是交易完成的钱，刚才买一套房子是100万，如果在市场上充分竞争的情况下，很难实现的，100万买的可能卖80万，这是流动性的贴水，这是很重要的，要完成个交易，可能要付一些额外的东西。

  第三是财务上的依赖。第四个我们知道按项目开发资本金应该达到项目投资总额的35%，我们才能贷到剩下的钱，我们用35块钱做100块钱的生意，这个放大的倍数是三倍，在这种情况下，如果我们没有那么多钱，有35%的资本金有一部分是借来的钱，就会存在风险加大，在金融学上会遇到风险会加倍，我不知道在座的各位有没有做期货的，这样的方式赚钱很快，赔钱也很快。

  在自有资产不足的时候，会怎么样，在交易过程中，也是一样的，在自有资本金不足的情况下，就会出现资金链断裂，还有我们要付代价，这就是财务成本，我们的财务成本是利率，但是利率有两种，这是很多人容易忽视的问题，这也是最容易出现的问题，我们知道，利率有基本利率，还有名义利率，还有实际利率，我们现在3S开发，以前开发的是1.85左右现在银行愿意给的是12.5左右，现在的咨询费包括管理费，如果按照高利贷拿的话，实际的利率房产上在20-30%，财务杠杆上出现问题了，是按实际利率计算财务成本，还是按名义利率计算财务成本，会形成一种冰棍效应，这都是会恶化资产组合的系统风险，我们过的快一点，资产和战略的匹配基本上三个问题。

　　战略内部适应性，外部适应性，符合市场平均的资产回报率，还有市场的动态，涉及三个问题，战略管理、资产管理、风险管理，战略管理决定你到哪里去，资产管理在于赚多少钱，风险管理在于有哪些路是你不可以走的。在这样的情况下，我们会发现很简单，我已经有什么，有多少开发量的商业地产，我要走到哪里去，作为调整，你就知道那些是应该做的，哪些是不应该做的，资产管理里面，我不说了。说了这么长时间，到底怎么做，就来说一个长期资本决策的路径，第一、我们拿到投资这项资产的成本，第二这项资产目前的价格和回报率，第三资产的价值，什么是投资行为，很简单，以低于资产价值的价格获得资产，我们往往反了，那不亏才怪，市场就会出现几家欢乐几家愁的现象，我们应该知道我们获取的东西，说到底是一个回报率的问题，我一百块钱的东西，一年赚20块钱，回报率20%。

  这个看很清楚。股权的回报目标，我刚才讲的商业性，占有成本自有成本的投资能力，投资能力和盈利能力之间有一个东西及基本回报是多少，融资能力去掉以后，就得到一个现金的收益，这三者的焦急部分，ROE就是股权回报率，这是对抗风险的组合，如果自有和资本金不足的话，可能是赚不到钱的，现在借别人的钱为我赚钱是要付出代价的，2006年、2007年，西方国家，有些发展商，利用银行，大量的拿地，现在有瓶颈出现了。风险越高，你获得钱的可能性就越低，在这样的情况下，我们说，资产配置可能遇到的第二个问题就是流动性，流动性是胆小鬼，一有风声就躲起来了，我们这里说的流动性不是一个概念，有联系，不完全，执行小额市场定价的时候，不会把这个放到大的市场上，我们要卖房子，卖不出去，得降价。他的直接影响就是资产必须折价才能出售，一折价就意味我们原来预期的利益降低了，我们再交给银行一部分，剩到我们手里的越来越少，甚至出现负数，这个负数的出现我们看的很清楚，就是投资人的自有资本不足，这是市场原因，在很好的时候，大家不觉得，市场不好了，马上发现了。

  第三个利润和风险杠杆，投资人需要优先支付利息，然后才是投资人的利益，投资房产很多时候从财务风险角度讲，有些房产商说，这个潜在的风险利润不足，负担利息的时候，这个就是投资的市场规则，但是很多人会忘掉，在这里，我们说一个简单的房产信息学的解释，房地产，先有房子，才有地，房屋和土地结合起来，形成房产，会有一个升值的预期，在交易当期受限制，大家的判断不一样，判断不一样使平衡的周期受切割，这是增值部分，这是最重要的。

  独立成本上升很快，2006年、2007年最大的问题是未来三到五年内，整个房地产土地已经被透支了，改变我们生活的是哪些东西，第一个是教科书，第二个是小册子，我的奋斗里面的小册子让四千万德国人为他奋斗，我看到的小册子，预计2008、2010年全球面临房地产的低谷期，讲到房地产的泡沫崩溃，现在就属于这个阶段。

  现在再看蓝筹地产的资产覆盖率，通常情况下，资产覆盖率是65%，有一个最核心的问题，房地产企业的资金覆盖率，有的大型的房地产商是国企，一旦拿不到便宜的钱，就要付出额外的代价，你是按名义的利率拿到的钱，还是按实际的利率拿到的钱，这是很多房地产企业资金链断裂产生的原因，这也是刚才提到的战略风险的核心，影响这个价值、评估的因素我们都快点过。

  我们举个最简单的案例，我们假设五星级酒店开发的成本水平，土地成本目前为止占到26.69%，这是一个平均值，然后建设成本只占19.6%，装饰、装修的部分26.69，设施配制的方面19.4%，很多做酒店的房产商，酒店的封顶之后做不下去了，因为这个东西最后烂尾了，写字楼和这个类似，也是一样的。在这个上面说一件事情，财务成本，有的酒店的财务成本已经占到整个成本水平的25%，这里面撑不住了。

  我不确定下面我要讲的东西，专业性多了一点，第一个，冷暖自知，房地产商要做的就是一件事，能卖的尽量卖，把回流的资金拿回来，起码找到你的支撑点，不要想着你能够过冬，世界上最容易出现的一个常识是，我们很多的先烈笑到最后，才笑得最好，所以说，用一切可能的办法，充足你自有资金，可能是面对房地产寒冬最好的准备。第二个房地产是两条腿走路的，第一是产品，第二是金融，目前国内的市场上，房地产金融这条腿打破了，叫经济独立房地产，在这个情况下，我们整个房地产行业，影响的最关键的因素是利率，你能够用多少的成本拿到钱，因为房地产是自有资金。我们判断房地产整个的宏观的趋势和基本面，最重要的是利率，不仅仅要看名义的利率，更要关注实际利率。第三、我相信无论海外的金融次贷危机如何，和国内的房地产政策怎样，我们的前途是光明的，还有大量人生活在农村，中国城市化的道路、现代化的道路不会因为这一次、两次的挫折受到任何影响，房地产行业的未来是光明的，唯一不光明的就是你自以为你比市场聪明，自以为可以超越市场规则之上，必将受到市场这只看不见的手的打击，必将出局，所以我不赞成所谓的救市，世界上没有救世主，能够拯救我们的只有我们自己。谢谢大家！

　　【主持人】：感谢您的精采演讲，虽然时间比较紧张，到了中午，现在我们请出今天上午最后一位演讲的嘉宾，泰盈置业集团总裁黎振伟先生，他演讲的主题是企业过渡的思考。

　　【黎振伟】：谢谢大家，今天的论坛，前面的是专家、教授的观点，我们过去讲房地产，更多的是讲政策，讲机会，讲议论，我们很少去研究经济，我是学经济出身的，我在做汽车的时候，我在跟世界的汽车专家，经济学家研究项目的时候，我发现我们研究很多的关于市场、关于经济，房地产我发现后来，是很少研究这些的，怎么获利，怎么更好的逃避风险，我们更多的时候是冒进，拿土地，在相当长的时期内，我们太过于考虑赵总的观点，可能大家没钱赚了，但今天我们不能这样想，我们的市场已经变化了。

  我的题目是新市场、新认识、新企业，我还是讲三个：第一、房产冬天到了吗，二问市场何时到底？三中央会救市吗。在三个月前，我在沈阳开另一个会的时候，我记得当地的开发商不认为沈阳会有这天，认为沈阳的市场很稳定，我告诉他们，这个东西是跑不了的。不确定还在增加，世界的经济还在衰退，我们的楼市不会见底，政府采取了一些小的救市措施，但是不会影响大的市场变化。中国的房地产市场是内部因素和外部环境影响的，任何简单的救市是难以解决这些问题的，我做房地产已经22年了，我经历了中国四个周期的调控，这是是最严重的，美国房地产销售创14年最低的水平，新房价创历史最低，美国的房地产很恐怖，连自己的写字楼都要卖掉了，有的很好的别墅卖24万美金，说在不能跌，不能跌，但是这是市场的规律，我们要做好准备。还有一个我是从企业出来的，在谈到经济的时候，不可否认，谁是买房者，应该是企业家，能够产生效益的企业，由于机制自转型，导致很多种小型企业面临投机，整个杭州、浙江去年有一万多个企业倒闭，在广州的东莞更不用说了，佛山是中国陶瓷的大区，在这个区域里面，经济的转型对陶瓷生产企业，有70%个企业是没有利润的，利润集中在10、20%左右，国家要把70%的企业关掉，同时我们看到，我们很多地区，并不发达的地方，创造了中国最高的收入，长沙的楼盘是供大于求，在沈阳我也看到一个现象，我们的供应量确实太大了，在金廊我随便找到的项目，每个都是几十万方，这种项目做写字楼，这种项目在沈阳很难销售，这是市场过量的表现。

  房地产是没有办法救的，房地产现在是困局，中国房地产面临的影响，房地产企业要做好准备，相信中央不会轻易救市，但中国的经济发展方式会有新的调整，调整应该说，不是我们企业可以按原有模式操作的，今天上午我和顾会长说，你们会救市吗，会，但是简单的救市，很多漏洞的方式又延续了，政府会有调整，但绝对不是简单的救市，企业要有自己的准备，自救，思考冬天何所在，自然自四季，经济也不可能永远是春天，中国发展22年，最强的春天就是这次广州市03年开始回落，现在到06年、07年四年了，以前都是两年，现在马上又要到冬天了，这次是最冷的，开发商在追求高利润的同时，知道自己资金的情况，广州的很多企业为上市，拍卖地价，资产升值，这种状况是结构部分的，还有很多房子是为了投资用的，为投机用的，如果中产阶级买不起房，那政策有问题。还有城市经济部分，这是中国房地产面临的很大的问题，大家都知道，做建筑是不容易的，特别是房地产，政府只是把经济的供给都集中在土地上，那结果是严重的，当前国家救市一定要改变这种状况，不改变的话可能对中国的经济产生更大的影响。

　　三思冬季的结果，政府会调整，楼价要下调，品质要提升，企业的利润要下降，我跟很多人说，经理人要思考，我们的收入要减少，怎么过冬，我给出的结论不一样，一个是要调整认识，这次冬天大家真的首先是要认识冬天，你不认同这种过冬的必然性，以及企业的调整，是很难去面对的，发展的阶段不一样，不能总是按过去的方法，由于开放模式在改变，不同模式的房产开放模式会遇到市场根本的改变，过去可能靠营销起家，我们是靠销售，高速度的销售产生价格相对低的产品，我们的模式可以用很少的资本金，做很大的项目，但是这种方法，在早期是必须这样做的，因为没有那么多资本，但是今天仍然用这种方式，就有问题了，市场的要求进一步加大了，经济要改变过去的搞销售，靠快速转动，快速流动的方式，而且要注重品质的，产品的服务，调整企业的架构，要让企业改变开放模式，心态非常重要，有的人找不到决心，是企业结构起的作用，是他们不改变自己的工作方式，我认为，必须改变，而且改变必须从企业的管理改变，否则我们从开发型进入开发经营型，投资管理型，过去房地产就是开发、经营，我们怎么评估风险，二、从重规模，重品牌，品牌很重要，我在市场上遇到现象，那么开价，从100万可以降到10万，这个市场已经混乱了，简直是不敢相信，这个产品可以有这么大的幅度，所以我们还是到正常商店买东西，因为品牌有保证所以我们在过冬的时候，千万不要乱降价，那会导致品牌力令消费者丧失信心。

  还有如果失去规模控制了，那资本金少了，而你的盘很大，那就会出现问题，从一人发起到多元组合，要进入市场，从国内化到国际化，我说的并不是让大家到国外去做房地产，而是利用国外的经验为中国的房地产补课，今天我们关注不同模式，不同时期有不同的表现，经常到国外去，中国今天的房地产经济，对于美国，一个几十年上百年的国家，仍然有这个问题，我们中国遇到这个问题一点不奇怪，我们要扩大视野，从国际发展的经验，找到我们解决问题的办法。

有人告诉我，他们的经验是什么，以人为本，他们的股票在金融风暴最低的时候，是60块钱，我们的地产才5毛钱，这个数字差异很大，但是看出他们背后的目标。香港有一个很有知名度的企业，他很少买房子，但是他经营的物业不断的升值，已经是香港比较大的经营者，他的经验告诉我们，这种经验方式，很多开发商的房产做不下去，想做商场，如果我们还是拿着我们做开发的方式卖掉，赶紧回钱，那一定做不长，我觉得这个经验值得借鉴。也正因为这样，他们成为了香港独一无二的企业，经过整整八年打造的GDP，而我我是不能的两年三年，这是我们应该学习的很好的榜样。

  新加坡的一个总设计师，曾经为他们设计了40万套住房，他说重要的是自然景观与城市景观的完美结合，做房地产的时候，一定要为住户考虑他们生活的需要，他们做的是世纪公园，我们说美国，美国房地产做的很成熟，这是加州在一片山头上的豪宅，一条路的两边，一边是瓦房，每一个楼都是非常漂亮的，路的这一边是沙漠，他们用大量的时间和废物在改造沙漠，我们的开发商能这样做吗，而且他们的板房，正在卖的是施工现场，卖多少，建多少，施工宣传开放，让你感受到他的房子是怎么样建出来的，这是美国的豪宅。

  今天我想我们过冬，要有经验，第一市场导向，科学管理，科学发展观很重要，以人为本，建房子一定要为客户服务求新、求变，最后物有所值，物超所值，我们的房地产一定要这样，那样他才能买你的房子，这是我们看到的企业，国际经验并不少见，供中国厂商学习的，万科已经从单一的开发向多元化结合，这是我刚刚看到他们的产品，这是一个豪宅，在杭州市场不景气的时候，卖28000块钱一平米，两个星期卖了很多，他认为我的房子值这个钱。我觉得这些的开发商带来的是成品，他们的配套和服务是最好的，他还是两千块钱的房子，给你的是五星级的家，是服务，他的理念说到做到，都会给我们带来新的启发，也是新的竞争，他们已经走过了，本地的地产发展，再回到本地。

  市场总是有机会的，问题是我们企业需要认真的研讨，需要再思考，策略第一，操作第一，团队第一，个人第二，学习第一，成果第二，价值第一，价格第二。泰盈地产在为过冬做准备，在市场好的时候，我们的产品有所漏洞，在五年前，在1600块钱的产品中，我们认真做，现在3000多了，大家敷衍了，我们今天要做的是品质、品牌、管理，居安思危，创新方法，提高专业，加强管理，找准目标，完善配套，做好服务，最后我祝愿大家，万象如春，冬天是企业成长的必然，企业是激扬奋发，冬天是迎接新春的开始，希望沈阳迎来冬天的同时，也为春天做好准备，谢谢大家！

  【主持人】：非常感谢您的精采发言!

参与嘉宾：顾云昌 董藩 赵祥龙 杨晓辉 林皓

　　【袁一泓】：各位嘉宾，六方会谈开始，我介绍一下嘉宾，经济学家、金融专家、北京师范大学金融研究中心主任 钟伟教授，建设部专家委员会委员，北京师范大学房地产研究中心主任 董藩，泰盈集团董事长 杨晓辉，今天下午对话的主题是地产商如何过冬，这个话题比较长，我们可以慢慢的谈，这是一个共同的话题，因为上午的演讲也谈到了行业的形势和面临的问题，经济关系，我想请在座的嘉宾探讨一下，如果大家都认可冬天已经到来，或者是必将到来，我们怎么面对，需要企业面和行业面，还是政治面，应该帮助，我们可以先从钟教授这边开始，他也是我的共同嘉宾主持，请他先做一个发言。【钟伟】：刚才那位主持人是袁一泓，写了很多精采的房地产方面的论文，杨晓辉是泰盈的老总，是开发商，赵总这边既是开发商，又是投资商。

 【杨晓辉】：我首先谈的一个观点，是我们讨论过冬的时候，是不是对接下来要到来的季节有不同的看法，大家不认为在沈阳史上有冬天。现在是秋天，是要渡过这个时期，对于未来的半年到一年的形势，我基本同意钟教授的分析，可能形势的发展会比现在更差，我们要准备面对更恶劣的环境，但是对于沪市可入的，现在的全国的形势，沈阳这个城市总体上，在过去的几年里面，房地产价格是比较稳定，没有一个很过度的暴升的过程，现在对于沈阳房地产的形势的大冲击，造成信心的危机，一个是两个问题，一个是大形势，另外某个大集团，四个楼盘公司危机造成的市场上的冲击，这是很实际的冲击，把这个市场一下子冲坏了，这是一个问题，但是我们看到，沈阳的钢性需求是很大的，对数字方面，我肯定没有钟教授研究的好，我在沈阳这几年，觉得沈阳的经济发展是稳步的迅速的向前，我自己感觉沈阳人民的购买力，还是上升的，社会的钢性需求，我自己认为还是有信心恢复的。

  当然，为什么我说，要对未来有一个更严峻的考验，开发商卖不动，造成资金短缺，资金短缺以致降价。

  【袁一泓】：谢谢大家，刚好碰到这个，本来是坏事，结果碰到这个时期，所以经常说，好事变坏事坏事变好事，董藩老师，您怎么看待企业的这个难关，有什么建议。

  【董藩】：怎么控制成本，还有一个是做什么样的项目，还有一些投资上的时间把握技巧，上午我谈了一下，我个人现在还不太承认，肯定进入冬天了，但是的确有一个深秋，大家感觉到凉意了，而且我相信市场会有整合，但是不会有大量的开发商倒闭，这和五年前不一样，大量的开发商有积累，不会死掉，死掉的是少量的，没有什么积累，上来就拿了一块地，这种企业会麻烦，还有有三角债的会有麻烦，多数还不会，因为我也是经常给一些房产开发商上课，我也了解，他们的确有困难，但是没有到死掉的地步，我反对一种题法，说开发商会大量的死掉，如果开发商大量的死掉，下一步房价会大涨，如果房价有下跌，未来的几年，房价肯定会涨，至于企业，严格来说，每个企业的情况千差万别，按照一个模式做，一定失败，每个企业要按照自己的情况研究对策，每个企业有每个企业的对策，而不是统一的对策，统一的对策只能是努力控制成本。

  【袁一泓】：谢谢董教授，有个观点我不太同意，有一批房地产公司死掉，应该淘汰一批。

  【董藩】：湖北省06年倒掉了600、700家企业，但是也带动了600、700家企业，企业量会不会减少呢？肯定会减少，但是中国的市场太大了，当你减少的时候，肯定有人在进入，肯定有淘汰的过程，中国的市场不适合大开发商运作，那样的话老百姓是倒霉的，房地产开发的特点不同于其他的行业，比如说大自然生产地板，有的小的地板商死掉了，这个地板只有一小块地，能盖三个楼，让小开发商盖，能赚钱，让万科盖赔掉了，像餐饮企业，有大的企业，照样有小吃点，服装业有金利来，但是也有裁缝店，大的开发商想制止小开发商进入市场，在美国大量的是小开发商，而不是大的开发商。

  【袁一泓】：我想请艾女士谈一下，沈阳市场是什么样的。

  【艾艳菊】：房地产的冬天是不是要到来了，今天其实又在谈到这个话题，因为我是陕西人，从沈阳和陕西的地理来看，沈阳这个地方整体上市场还是健康的，因为沈阳目前的房地产主要是由当地人买，而不像西安，大量的外来人口涌入西安来消费，沈阳主要是使他周边的中等城市和自身城市人来消费，目前来看是非常健康的，今年由于去年的土地放量比较多，今年开盘的比较多，所以今年在成交量上显现了一些市场的缺口，但是这个也还涉及到一些整体上来讲，从我们刚刚过去结束的房地产的房交会来看，成交量还是非常大的，从未来的最后一个季度看，通过房地产开发商的不断的营销手法，这个市场还是相对稳定和健康的。

  从明年的角度来讲，从现在看，我们要积极的为开发商、市场做一些推动性的工作，给开发商多一些话语权，助推开发商在市场调整的过程中，能够稳步的走下去。

  【袁一泓】：林总，您讲一下整个行业调整的含义。

  【林皓】：我一直走在反思，从6月份的地产看，到21世纪在三亚，再到7月份北京的别墅节，这几场活动一直到今天，一直是主赞助商，协办单位，特邀的嘉宾，从这几个会议过来，看方向第一个会议形成了一个核心的议题，叫做“留得青山在，不怕没柴烧”，今天形成了一个过渡，整个的思维，中国的房地产行业经历了一个从迷盲到不寒而栗的立场，莎士比亚的台词里面有一句“真诚还是毁灭的”，这是一个问题，如果按照自然界的规律，比如冰河期的恐龙为什么会灭绝，为什么灭绝的是恐龙而不是小动物呢？因为灭绝的是大型的食肉动物，就是缺乏应变能力，缺乏合作性，因为自身消耗太大，因为挑食，如果是今天的主题，要说怎么过冬。

  三点：一、除非你有庞大的实力能够在这个时候去掏底，除非是这样，你只能做的是一个事情，第一个是瘦身，国家紧缩银根是为了保护国家的利益，我们企业也应该采取紧缩的方式，集中我们的现金流出，跟赵总的观点是一致的。

  二、不挑食，冬天到了，哪里有那么多的肉可以吃，能够有草吃就不错了，还能够挑食吗？所以应该不挑食，能够在这样的环境当中，能够找到自己的来源。

  三、就是广泛的合作，东北虎也好，华南虎也好，肯定过的没有狼好，在恶劣的市场环境当中，我们对于房地产而言，这个广泛的合作不仅仅包括政府、银行、融资的渠道，还应该和建材行业保持良好的合作关系，既然说到广告，地板这个行业一年的总量是多少呢？2007年的数据是3.3亿平方米，2007年整个全国的最终量是30个亿，今年上半年是20亿多一点，地板的用量很大。大自然地板也是房地产行业非常重要的供应商，整个产品现在有实木地板，实木复合地板，所有的产品我们都有，在06年我们的整个产销量在全国是第一，随着需求不断的增大，更多的房地产公司和我们形成合作伙伴关系，你们建到哪里，我们跟到哪里，我们明确的感受到了冬天的到来，我们有大量的企业已经关停，已经减产减量，在集中区，包括上海，包括福州，这几个地方非常明显，而且我们这个行业率先受到了出口的冲击，很多企业是出口的依赖企业，为了过冬，我们采取的主要方式是融资，今年的6月10日，我们刚刚召开了新闻发布会，世界银行国际金融组织给我们出资1亿美金，第二个我们是完成了我们整个的产业链的建设，我们现在从印度到巴西，从东南亚到非洲，我们已经整个从制造型企业慢慢向资源型企业在转变，掌控木材资源，类似于房地产行业的买地、拿地，但是我们不是那种高价的拿地，而是可循环的森林资源的保护式的采伐，我们的基地建在林区，在亚马逊、非洲、东南亚，在全国的产业链，在全国差不多有20多个工厂，已经是完全了产业链的规划，即使在整个行业不景气的情况下，我们的上半年度与上年同期相比增长了48.2%，今年下半年的增长还在持续，房地产这样了，怎么还能增长，原因有三个，一个是我们持有大量的订单，因为我们这个行业比较特殊，有很多的消费者在钥匙没有拿到的时候，就把地板买了，我们的定单持续到2009年以后，零售市场是很大的一个环节；第二我们的战略从两年前往下走，包括二、三级市场，到四级市场，到城镇，这个受到冬天的影响会小的很多，不像广州、深圳、北京、上海，我们往二三级市场下去，不仅是我们要做，房地产企业也要考虑这样的方向；第三房地产行业对我们的支持比较大，一直保持比较好的合作，我们现在手上所持有的各种合同，都在良好的运营当中，当然也不缺乏某些企业资金链紧张，和我们谈房子抵货款。最后几句，冬天来了，是最好的洗牌的关系，可以让对手倒下，不仅仅是房地产，冬天来了，春天不远了，但要看你能不能熬得过冬天，希望大家在严冬里面到我们广东去做客。

  【袁一泓】：他希望给房地产开发商业有个借鉴。我想请赵总谈一下，您接触的房地产企业这一块，他们的资金链怎么样。

　　【赵祥龙】：这个来说，在座的各位可能不太了解什么叫私募股权资金，我们不是VC，而是先进流，我们投的是先进流有问题的企业，我们谈三点看法，一个是关于冬天的看法，会不会冷，第二个看法，假设不冷，我们企业应该有策略，第三个有融资通道的问题，我重点讲第三点，怎么融资解困，首先这个冬天这句唐诗来讲叫做“无边落木萧萧下，不尽长江滚滚来”，这是法则，优胜劣汰，没有办法的。

  第二个我们向动物学习，为过冬做一些准备，我们很建议一点，就是充实自己的资金规模，这是很重要的，因为在充实这个过程中间，去掉了一些负担。

 第三、融资上我们可以想一些办法，其实如果做一个二元分类的话，地产商分为大型地产商，中小型地产商，中小型地产商的过冬设备可能不一样，大型地产商在过去的开发过程中，沉淀下来一些资产，我们的城市规划要求，每做一个住宅物业，大概有8-10%的公建物业，有一定历史的房地产发展商里面，或多或少自己有一些存量资产，这个存量资产可能在原来的身上带的弹药。二在新发展项目，也不是一片看衰的，昨天我从重庆过来，看到有一些房地产商，在重要的工业城市，他们的市场和沈阳有点相似，他们发展一些高端的物业，价格比较合理的情况下，销售非常好，这也就是说钢性需求还是存在的，在这样的情况下，融资的角度来讲，永远是那句话，在什么山，唱什么歌，但是有一种融资，有股权的、有债权的，还有一种是交易融资，那就是代垫资，如果现在哪个房地产商的项目里还有垫资或者代资，那恶梦就要来了。

  现在重要的是联合，现在的资本市场有一种创新的做法，在浙江信托在做这样的一个东西，把一些中小地产商的优质商业体打包，作为一个集合的商业信托，有两期信托计划，一期两个亿，一期四个亿，做的很成功，销售的比较好，现在有一个有利的时机，就是通货膨胀尽管在缩减，但是通胀已经是很固定了，我不相信政府可以控制4.8的数字，我们的存款利息，一年期固定存款利率也就那么多，我们经过30年的改革开放，在一般的中性企业还有一点钱，股市我们不去了，基金我们不去了，这些钱要出入，中国的结构性不合理，房地产信托的产品在国外是很正常的产品，但是国内没有，国内没有的一个问题就是一方面有大量的钱因为现在没有信心在银行，另一方面，房地产企业缺钱，在这样的情况下，信托融资的渠道，特别是中小地产商，你要是还持有一份商业物业，应该联合起来做这件事情，而相信这是可行的，而且有人和我讨论，比存款要好，比买股票要好，预期通胀的背景下，这是好的选择，资金的供给和需求比较好，这个结合起来，可能对中小地产商是重要的。

  第二个是判断力，很多地产楼盘做了一半，资金链出了问题，大家不能急，如果你认为你的东西是有价值的，很多人愿意和你一起玩的，在冬天只要你的项目足够好，还是有人愿意支持你的，我们现在正在做的一个项目，在北京是个很出名的项目，他是做的我们称之为股权投资，融资的规模做了6个亿，也就是说，不要慌了手脚，在什么山，唱什么歌，还是有机会的。综合前面的三点，我们不要做一个非常悲观的人，也不要做乐观的人，从历史的角度看，现实没有你想的那么好，也没有你想的那么糟，我们要根据自己的东西，自己自能力，决定撤出、继续还是合作，现在不要考虑将来能挣多少钱，而是要考虑你怎么过去，因为社会总是不在于你赢了多少，而是在于你输了多少，学会合作应该是中小地产商可以选择的方法。

  【袁一泓】：我想问一下杨总，您刚才提到，您在沈阳有三个盘，有的一开盘就打折，在沈阳打折不是很高，八五折，你真正跟进吗？

　　【杨晓辉】：我是不可能跟进的，因为我们公司有我们公司成本的计算，有我们最低的营业率的计算，而且我觉得，这是在困境之下降价的策略，但是当大家都用降价的策略的时候，这个策略就不是策略了，所以我并不认为这是一种解决的办法。在目前这样的情况下，困难下面有机会，因为泰盈是很特殊的地产公司，进入中国房地产是95年的时候，在93年宏观调控带来的低潮谷底的时候，所以我们在进入这个房地产的时候，是我们帮人家卖死盘，我们从卖死盘、烂盘中活出来的，我们知道怎么卖房地产，我们在冬天到了的时候，我们可能比别人更有信心的说，我们可以应付，这个应付主要在几个方面：

  一个方面、我认为是赵总提出来的是一种方式，就是要找到新的融资渠道。

  第二个方式就是从缩减开支，对开发商来说，什么是可以缩减的呢，最可以缩减的是供给，压缩供给量，另外紧缩我们内部的管理，还有哪些地方可以节约开支。

  还有是销售，销售刚才提到泰盈在沈阳的商业楼盘，没有一分钱的贷款，因为我们的销售是很强的，在形势好的时候我们很强势，在这个时候我们可以在利用外部资金比较少的情况下，发展的很快，在形势不好的情况下，我们更要充分发挥我们销售的特长，销售始终是关键，销售抓紧不一定要降价，这是我跟开发商谈过的一个话题，就是泰盈的销售投入会比一般的要高，这也是我们质量的一种保障。

  刚才说到泰盈是不会败的，无论如何，目前的形势也是对开发商提出新的要求，我们应该进一步提高自己的能力，还有就是我们也在检讨，这个冬天会淘汰掉一部分开发商，那我们怎么过冬呢，其中一个就是要提高我们的能力。谢谢。

  【袁一泓】：谢谢杨总，他不但拒绝降价，而且想劝大家不降价，我想请钟伟谈一下。

  【钟伟】：作为开发商，可能如何，不可能如何，今年年底和明年上半年的两个季度，下跌的可能性比上涨的可能性更大，六位认为未来的情况下，认为会下跌的请举手。这是一个乐观的东西，大家觉得会跌，但是大家又不会采取措施，那是不是觉得微微跌的时候，对楼盘的销售，可能觉得是没有意义的，另外，是不是大趋势是楼盘价格向下，而如果所有的开发商都采取措施，个别开发商率先采取措施。第二个问题是提给众位在座的嘉宾的，如果你们觉得不感兴趣，那么下午可能没有人了，你们肯定是对沈阳有强烈的感情，希望消费者、媒体、开发商，都能够有信心，我不想听到过寒冬，过冷冬的说法，你们有没有信心说未来的沈阳房地产市场并不会进入冬天，有没有这样认为的，如果有的，请站起来说一下，沈阳为什么不会进入寒冬，有没有这样的嘉宾。请举手示意一下。

 【现场观众】：我是华商晨报的，我说一下个人的看法，我觉得目前沈阳房地产市场来说，还是从沈阳整个城市步伐来说，沈阳目前还是处再一个正在成长的城市，这一点与广东、深圳、长三角、珠三角是不一样的，他们已经到达发展阶段的顶点，是需要进行强力的或者是有力的调整的阶段，但是沈阳是不一样的，沈阳从今年刚刚过去的沈阳市秋季房交会成交量来说，达到了60个亿，从当前的市场状况来讲，沈阳还是处于夏秋徘徊的状态，因为沈阳从整个城市容量，沈阳近些年发展的速度来讲，沈阳没有南方的城市发展的快，会后的时候我和赵祥龙老师聊了一下，沈阳在之前的发展过程当中，沈阳为什么会少泡沫，因为沈阳之前的调整速度不快，包括从80年代初，改革开放之后，一直到98年左右，沈阳的发展速度缓慢，当前进入到一个金融调整的特殊阶段的时候，沈阳恰恰体现出了以前稳健发展的好处，所以沈阳的房地产的冬天现在说为时过早，从今年的最后一个季度，到明年沈阳的房地产市场都不会进入冬天，还是有空间存在的。谢谢！

　【钟伟】：一方面看，沈阳市场目前的存量大概150万套左右，在过去的几年，已经进驻的住宅大概60多万套，现在住宅的需求量是在200万套，目前的150万套大约有70%都是2000年建的，都是建设垃圾，要被拆除，未来的20年，每年维持5到10万套的销售量是很正常的。

  第二是全国的房价，商品房的销售金额涨了50%，在这样的情况下及沈阳的房价非常平稳，从两年前的2750元涨到现在的4000元。

  坏的方面也有，现在提前出现了，平均销售的套型面积小的状况，这就说明购房的承受能力有限，现在80、90平米的房子卖的比较好，这不太对。

  虽然我们每年商品房的销售，包括写字楼的销售，能够完成400亿左右的销售额，看起来，沈阳的存量是多的，我个人认为，沈阳市场可能是能够避免全国的大起大落的市场，我的看法不一定对，现在进入第二个环节。第二个环节就是大家似乎倾向的认为进入冬天了，也在不停的呼吁救市，消费者呼吁救市、消费者呼吁救市，大家心目当中的救市包括哪些方式，政府不知道怎么做，我们不说让政府做，让领导做陈述题是不应该的，也不要让领导做解答题，司局长做选择题，处长们做陈述题，再大的领导只打对和叉，您列出来的救市的措施，认为哪些是有效的。

　　【杨晓辉】：我不会呼吁救市，但是沈阳的市场来说，和当时的需求，还是非常强的，现在需要信息的建立，政府能做一点事情，但是起的作用是有限的，对按揭的政策方面，政策能够适当的扶持，特别是我们看好象是在西安，出台了一个政策，西安市政府是比较高调的，长沙政府等地方政府都意识到问题，政府也意识到需要拯救，我想强调一点，中国地域广阔，每个城市、每个区域的发展是不相同的，我对中央的希望就是政府不要一刀砍，先进区域和后发展的区域应该是不同的，这是很重要的方面。各部分都好，需要树立信心，我觉得作为开发商来说，把未来的困难想的更多一些，有更好的思想准备，总比蒙混过关好一些。

　　【董藩】：怎么救市，规定从现在到明年5月份之间买房子，交易税取消，贷款的期限推到40年，首付两成，利率打五折，五一之后，就要启动起来。我想了很久了，香港的人找我，和我探讨，我说只有规定时间限制，而且让他明显感到，这个时间买，有便宜可赚钱，即使跌我也不至于损失，要取消第二套房、第三套房的首付。

　　【杨晓辉】：我不同意，我觉得最合理的是经济的事情用经济的手段解决，香港在房地产最差的时候，总计付款，首期付款只有1.5，付一成就能买到房子，但是当房子升的时候，他的按揭逐步升高，这个没有太大的界限，我觉得是合理的，至于银行做不做，那是银行的事。

  这个取决于中国的政府，如果说最低两成，如果从三成降到两成的话，建筑市场的人增多，但还不至于产生次贷，可能很多人会重新考虑进入市场。

  【艾艳菊】：我希望通过一些营销活动，通过一些广告展示，给开发区提供很好的平台，当然在这个过程当中，我们也会像刚才董教授说的那样，给开发商提供适当的优惠，也是一种救市的方式。

  【林皓】：从我个人来说，如果作为企业来说，特别是我们也是房地产关联企业，我们希望不进不退，如果作为政府来说，如果救房地产的价格，还是救房地产的交易，拯救房地产的价格，是想促进交易量，为什么这么说，我们这个政府基本上都是在政治的出台是有严重的滞后性，基本上说不崩不救。第二个价格也跌穿到他所看到的，也就是说泡沫还没有挤干净，而且如果要出手还是会很重的，海南岛的房地产泡沫十年不灭，我前一段时间到海南去，基本还是满目疮痍，从钢性需求看，任何一个经济规律供大于求，就会降价，供小于求，就会涨价，现在我们仍然还在一个供小于求的钢性需求看，国家看这个问题，不会看沈阳，沈阳是会出现供小于求，但是全国的钢性需求还是存在的，我估计中央政府还是不会动手，他还在观望，所以我们要做好，至少是几个月的准备，泡沫没有挤干净。我认为他认为泡沫还没有挤干净，特别是我关注到一个问题，7月10日发布的一个数字，70个城市的房地产价格环比还是10.2%，这个信息如果传到中央，那肯定说这么高，不救，8月份的数字出来，还是减缓，还没有跌，还没有负，所以现在还是维持上调。

　　【赵祥龙】：任何一个产业，在一个周期的过程中间，有一个从不规范向规范走的过程，从这个时期看，政府公共财政的手段行政成本来看。制度化存在两个方面，好的怎么办，不好的怎么办，这个问题应该是政府最关心的问题，我们算一算，央企只有29家有房地产的经营资格，从整个房地产企业里面来讲，66家29家央企，再加上混合者，中国整个房地产大的地产商，总体上还没有到达200家，还有业界值得关注的是，万科2006年的销售额还占不到整个行业销售额的1%，他是第一，我不赞成一个说法，就是知名度，国内的房地产公司和国外的是没有可比性的，在美国的房地企业只有两种，一个是快速的消费行业，另外一个是投资者，基本上是资本市场做到位，我们国家很特殊，我们走的是香港这样的模式，我们知道房产行业是造就富豪最多的行业，所以治市还是救市关键在于我们国家整个的金融体系，房地产救不救市是次要的，首要是金融体系的支撑程度，我们还能不能抗住这个风险，第一个目标是绝对的金融体系，而不是房地产，这是非常遗憾的。

  我们现在面临的金融体制是过去一百年都没有过的，美国的前五家企业已经倒下去四家了，也就是说他们借钱是从货币市场拿钱，我们是从资本市场拿钱，货币市场是我们国家所说的短期的融资，顶多180天，次贷危机很尴尬，我们大量的资产在美国，如果美国不救市我们受损失，美国救市我们受损失，由此看来问题是，前一阶段进来的热源会不会再出去，这是首要的问题，再融资的基础上，房地产行业真正要治理的是三件事情，一个是我们的整个房产信贷政策是不是合理，治市的关键是你的企业是不是有效的，二资本市场怎么配合企业，有的企业资金来源全部是银行，这种模式是不健康的，这就导致了房产企业可以间接的挟持整个金融体系，这是我们的字母表，要把自己的防火墙树立起来，所以说我非常非常坚持我的观点，我不同意有救市的存在，但是我相信是有治市的存在，如果是选项的话，是治。

  我们现在银行贷款规模，经过98年以后，到目前为止又是两亿，这是怎么下的结论，央行在过去的时间里面，一直在提存款准备金，相对来说比较好，有的银行准备金本身就有风险，大家看这个事情，每个人都是理性的，如果把目光稍微放远一些，有的时候可以进行选择，我赞成治市，我不赞成所谓救市，救市给人的感觉不一定会有好的效果。谢谢！

  【袁一泓】：我想请专家做一个陈述，然后请每一个嘉宾有一个总结讲话。

　　【钟伟】：从刚才五位嘉宾的陈述来看，赞成救市的有三位，有一位说要治市，有一位嘉宾说要按揭贷款，而且有期限规定的时间，房地产行业的日子并不太难，要是很难的话，大家应该火急火燎的让救，怎么还能讨论的这么稳呢，我也想问在座的，我想问问请一位开发商代表，说一下你的企业有困难，或者是将来有困难，你希望中央政府或者金融机构能帮你做什么，这种救市对你来说是有意义的，再找一位消费者，他们对于房价的看法，消费者是上帝，请一位消费者说一下你对救市的看法，从各个角度说一下你对现在要不要救市的看法，你可以花较少的钱买一套房子，本来要申请20万贷款，现在申请15万就够了。

  【袁一泓】：难道大家都已经买房了，都不赞成救市了。

　　【钟伟】：我想问一下开发区的开发企业，地方政府应该怎么办，中央正确应该怎么办。

  【消费者代表】：各位专家、教授大家好，很高兴我能发言，从一个消费者的角度来谈房地产是否救市，作为消费者，大家在消费的过程当中，应该有一个很明显的观点，只是大家在买涨不买跌，现在房价可能跌的更厉害的话，几位专家总结了市场卖的不是太好，但是作为消费者，我们什么时间出什么，出手点掌握的不好，从一个消费者的观点，把房价能够控制在平稳的层面上，然后逐渐的买完房子，当然希望我买完房子之后，近一年或者两年回升，所以可能开盘的时候，大家打折，或者促销的时候，我买一套房子，等到没有促销的价格的时候，或者是二期三期，就要救市调整之后，我的房子能涨价，消费者存在这种心理，从消费者应该是存在救市的状态，谢谢！

　　【钟伟】：有没有哪位房地产开发企业说一说自己的苦衷，希望政府和金融机构能为他做些什么。

  【开发商代表】：我是沈飞工业集团的，关于救市，我本身我是搞房地产开发的，我觉得首先要弄清楚一个问题，市场到底呈现了什么问题你要救他，比如说一个人，癌症到晚期了，没有必要救他了，西方有些国家直接批准安乐死就完了，刚才有的专家说了，中国根据不同的地区实行不同的救市政策，这根本不可能，因为我们的国家不是联邦制，我们国家如果像美国一样，联邦制，地方性立法可以，我们国家不是这种国家。

  另外现在房地产颤巍巍从8月份开始，从全国大范围的出现了降价，这个问题我研究的很复杂，有地方政府的推波助澜，比如说沈阳市，地方政府从来没说过沈阳的房地产市场不好，总是说沈阳市的房价在涨，土地大量的出售，这是地方政府方面的原因。另外现在市场不好，也有房地产开发企业之间恶性竞争造成的，这个市场怎么救，我觉得这个东西没法救，我从我的开发企业的角度来讲，我遇到困难了，我自己的梦我自己圆，因为我们国家的政府和西方政府不一样，我们国家分中央政府和地方政府，地方政府我认为也是经济利益体，如果现在土地出售受阻的话，自身的生存会越来越困难，他不可能去救你，就像咱们年龄大的人，经历了60年的困难时期，父子之间都不会把食物给儿子吃，所以地方政府和开发商之间应该是这样的，地方政府没法救，他没有能力救，另外全国这么复杂，我觉得中央政府也没法救，各地的情况不一样，所以我觉得讨论救市已经没有任何意义了，自己的梦自己圆，谢谢大家！

　　【钟伟】：这是一个比较刚烈的开发企业，在我们结束论坛之前，我可以给在座的众位嘉宾时间，给台上的嘉宾提三个问题，你想提哪位嘉宾，你可以站起来说，有没有要提问的。

  【现场提问】：综合考虑我们国家的经济形势，您认为股市到底应该跌到多少点附近。

　　【钟伟】：我先简单介绍一下我的思路，上次来沈阳的时候，对目前的市场来看法，第一点就是这个市场从总体上来讲是正常的，包括资源股、房地产行业股、食品都跌的很正常，有几个行业不太正常，一个是十块钱以上的券商银行的股，另一个就是有色，所以在今年第四季度，和明年的第一季度，资本市场应该有一个跌。估值基本正常，但是市场没法控制。第二是资本市场在估值的是不是应该有一个比较像样的反弹，这个比较困难，由于美国的金融动荡，都不支持资本市场在短时间内迅速回升，回到3000点难度很大，所以在未来的一段时间内，1800点差不多，但是不是低还要经过考验。现在我们看到的政府的组合拳是有力的，包括现在的回购，后续还有一些政策，我想可能性，比如说股指期货的出台，政府的逆转基金也是有可能的，这些能解决市场的一时问题，不可能解决实际问题。第四目前困扰资本市场的问题，是信息问题，房地产的信息问题，资本市场的信息问题，09年解禁可能占到整个市场的100%，10年这个部分占到48%，因此大小非解禁的压力始终存在，得出这样的结论，市场估值非常正常，市场的底部正在逐步的探明，但是政府的底牌不会丢失，就是无论怎么丢失，一定会守住大小非解禁不放手，不要期望中央政府放开大小非解禁，这次一定要把股改落实到位，那么资本市场还是可以观望，应该多观望，但是少入场。谢谢！

  【袁一泓】：还有其他提问吗？

  【现场提问】：台上的各位老师，大家好，我是来自华商晨报的记者，我问一下赵老师，您对未来的房地产市场的走势上不是很看好，我也替广大的购房者问一个问题，您认为在房价和市场方面，买涨不买跌，这个想法对不对，或者说我作为购房者来说，什么时候购房是最合适的。谢谢！

　　【赵祥龙】：这个问题，我想说一句话，我们在做任何事情的时候，我们得相信一样东西，运气，所以说你问我的问题，到底多少钱是底，什么时候可以买房，我答不出来，第一个我不知道沈阳市场，我对沈阳了解的非常少，如果从全国的角度来讲，世界没有最好的东西，只有最合适的东西，如果你认为你的收入水平能够达到一个稳定的预期，比如我今年5000块、6000块一个月，将来是多少，做一个匹配，越接近的就是越好的，我一定要说一点，我们一定得为自己的决策敢于负责，这就是我回到刚才为什么不救市这个问题的看法，我就说打牌的人，赌博的人都知道一个道理，愿赌愿服输，这个问题我判断错了，我必须为自己的错误承担代价，人如此，企业如此，最起码的企业责任在这，最起码的原则责任在这，我欠的钱是多少，一个指标是比较合适的，假设你相信你要得到这套住房，我们最经常用到的是租金和你月供的比值，你买这套房子，每个月的租金能有1500块钱，而得到这个房子月供供楼的款假设在合理平均的期限内，很可能每个月只要还1200块钱或者1100块钱，这个时候我们就市场的无风险套利的过程，其中很多炒房者都是用这个方式，无风险的套利，如果市场降值了，如果每个月分到的份额和租金的比值等于1的话，是初步具有投资机会，如果月供低于租金收入的话，我们从估值的角度来讲，这个房子价格就基本合理了，价格会是多少，我们知道价值是围绕价格上下波动的，你如果把握到这个，你可以买房子了。这样的话，起码你不会失败的，我不知道这样的回答是不是可以。谢谢！

　　【袁一泓】：还有要提问的吗？

  【现场提问】：我是名牌杂志的，我向董先生有问题请教，您刚才说了很多招，有一点就是次贷危机产生的真正原因，刚才在黎总讲话的时候也涉及到，万科已经开始在深圳做出租屋，用出租屋解决了低收入家庭的住房问题，在沈阳这么多年房价一直没有过高，很重要的原因就是收入比较低，在沈阳更多的人买不起房子，收入的低，政府应该在出租屋上有什么建议，请回答一下。

　　【董藩】：我不太主张政府大量的建出租屋，建了房子，出租给他人，从消费行为上来讲，这部分人，他们如果进来了之后，过不了多久，统一不搬进去了，怎么办，当时我在建设部的时候就说，租住是没有出路的，我们有的城市的老百姓不爱干活，干吗呢，天一亮，就集合到一起去市政府坐着去，政府怕他们晕倒，中午送水、送盒饭，两点回家了。给出租屋，也不好，如果是确实困难的，我们要给免费房住，另一部分要通过市场解决，政府解决低收入阶层绝对不能超过15%，在此上，仍然进不了买卖市场的，通过民间的租赁解决问题，我们要知道，当人人都能很轻松的买得起房子的时候，这个社会是没有进步的，在这个领域上，我还要号召大家，不要一天老是抱怨，杜甫家两个儿子都饿死了，每个人都要对自己负责，争取买上房子。刚才还谈到了，房屋市场千差万别，在北京，二环以内，价格不掉，但是很偏的地方价格低一点，比如说别墅，北京的别墅涨了40%，这个东西根据政策很容易判断出来的，什么时候买房子，买什么地方的房子，是根据你的需求，这些事情非常好判断，只要认真的研究房产经济，要学对，争取看我的书，经济规律这个东西，经济现象看大家的看法不一样，对每一个规律都要有一个判断，我不能说我的对，要多看，有一个正确的思维，我告诉大家，房价严格上是只涨不跌的，跌只能在灾害，或者是错误的判断的时候，就说这些。

  【袁一泓】：还有提问的吗？再给一个。

  【现场提问】：刚才各位专家，国内很多的沿海城市的情况拿到沈阳来了，我感觉沈阳的破冰意义能感觉到，各位都是专家，作为沈阳房价的区域，我们到底哪个区域房价会跌，跌多少，比如刚才说金廊，这个是政府操控的，觉得这个地方的开发商以后肯定要吃亏，现在的浑河板块，浑河板块的房价几年以后会上升，比如我对泰盈的九如溪谷的房价什么时候上涨，蒲河那边的东西应该是有潜力，沈阳的环境包括增量，人口的增加这块，我觉得沈阳的房价一直是稳中有升的概念，因为城市下一步还是发展，沈阳的房子还是没有泡沫，泡沫主要是针对南方的开发企业，把自己在广东做的产品，品质是一样的，拿到这边来，期望值很高，定价很高，我举个例子，恒大绿洲，开盘的时候定的价很高，开发区自己要理清思路，要对区域市场认知，你把价格定高了以后，南方的市场为什么要降，去年是暴跌，他的涨幅和人均的收入已经不是正比，我觉得他要调整，我认为南方的房子下跌是一种调整，而不是一个冬天，我的看法是完全不一样的。我们走好自己的每一步，如果说定价是比较正确的，我认为市场是平稳的。谢谢大家！

华盛国际（HVS International）投资公司中国区副总裁 赵祥龙：上次来沈阳，已经是四年前了，我相信一点，沈阳是东北的门户，如果这个城市没做好，可能东北整个老工业基地转型的过程就不能完成，我只能说我祝福沈阳。谢谢！

  【林皓】：沈阳是我来最多的城市之一，因为他是我这个行业非常重要的城市，所以我非常希望沈阳的房价整个保持平稳的发展，也希望大家，只要选地板，不管是工程精装修，还是家庭装修，找大自然地板绝对没错。浩华商晨报编委 艾艳菊：我祝愿沈阳楼市健康发展。

　　【董藩】：我会弄点钱在这里买套房子。

　　【杨晓辉】：我是半个沈阳人，我们可以相互多沟通，有任何困难，找泰盈。

　　【钟伟】：经济学家、金融专家、北京师范大学金融研究中心主任 钟伟：感谢台下的各位同仁，讨论房地产市场的现状和未来，最后尤其希望大家要警惕的是那些恩假装有智慧的学者，因为他们讲的并不切合要害，并不切合实际，讲的有可能是错误的，谢谢大家！博鳌·21世纪房地产论坛到这就结束了，非常感谢！